تُعد الملكية الشائعة من أكثر صور الملكية شيوعًا في الواقع العملي، خاصة في حالات الميراث أو الشراء المشترك للعقارات. إلا أن استمرار الشيوع قد يؤدي إلى نزاعات بين الشركاء بسبب اختلاف المصالح أو تعذر الانتفاع بالعقار، وهو ما يدفع أحد الشركاء أو أكثر إلى اللجوء للقضاء بطلب إزالة الشيوع. وتُعد دعوى إزالة الشيوع وسيلة قانونية تهدف إلى إنهاء حالة الاشتراك وإعطاء كل شريك حقه وفقًا للقانون.
أولًا: مفهوم الشيوع في العقار
الشيوع هو حالة قانونية يكون فيها العقار مملوكًا لعدة أشخاص دون أن يكون لأي منهم جزء مفرز أو محدد بذاته، وإنما تكون حصة كل شريك شائعة في كامل العقار.
ويترتب على ذلك:
-
عدم جواز تصرف أي شريك في جزء مفرز من العقار دون موافقة باقي الشركاء.
-
حق كل شريك في الانتفاع بالعقار بما لا يضر بحقوق الآخرين.
-
جواز مطالبة أي شريك بإنهاء الشيوع في أي وقت، ما لم يوجد اتفاق أو نص قانوني يمنع ذلك.
ثانيًا: الأساس القانوني لدعوى إزالة الشيوع
يقوم طلب إزالة الشيوع على مبدأ قانوني مستقر، مؤداه أن:
- “لا يُجبر أحد على البقاء في الشيوع.”وقد نظمت القوانين المدنية – ومنها القانون المدني المصري – أحكام إزالة الشيوع،
- وأقرت حق الشريك في رفع الدعوى متى شاء، سواء كان الشيوع ناشئًا عن ميراث أو عقد أو أي سبب قانوني آخر.
ثالثًا: حالات اللجوء إلى دعوى إزالة الشيوع
يتم اللجوء إلى دعوى إزالة الشيوع في عدة حالات، من أهمها:
- تعذر الانتفاع بالعقار بسبب الخلاف بين الشركاء.
- رفض بعض الشركاء قسمة العقار وديًا.
- استحالة القسمة الرضائية أو عدم اتفاق الشركاء على طريقة القسمة.
- وجود ضرر ناتج عن استمرار حالة الشيوع.
- الرغبة في بيع العقار واستقلال كل شريك بنصيبه.
رابعًا: أنواع قسمة الشيوع
- قسمة الشيوع هي الوسيلة القانونية التي تهدف إلى إنهاء حالة الملكية المشتركة بين عدة أشخاص على مال واحد، سواء كان عقارًا أو منقولًا.
- وقد نظم القانون القسمة باعتبارها حقًا أصيلًا لكل شريك، إذ لا يجوز إجباره على البقاء في الشيوع،
- ما لم يوجد اتفاق أو نص قانوني يقضي بغير ذلك. وتنقسم قسمة الشيوع إلى أنواع متعددة تختلف باختلاف وسيلتها وطبيعة المال محل القسمة.
1. القسمة الرضائية :
- تتم باتفاق جميع الشركاء دون اللجوء للقضاء، ويُفضل توثيقها رسميًا.
2. القسمة القضائية :
وتتم عن طريق رفع دعوى إزالة شيوع أمام المحكمة المختصة، وتنقسم إلى:
- قسمة عينية: إذا كان العقار يقبل القسمة دون إضرار بحقوق الشركاء.
- قسمة بطريق البيع بالمزاد العلني: إذا ثبت للمحكمة أن العقار لا يقبل القسمة العينية.
خامسًا: شروط قبول دعوى إزالة الشيوع
لقبول الدعوى يجب توافر الشروط الآتية:
- ثبوت الملكية الشائعة للعقار.
- وجود صفة ومصلحة للمدعي.
- اختصام جميع الشركاء في الدعوى.
- عدم وجود اتفاق قانوني يمنع القسمة لمدة معينة.
- تحديد العقار تحديدًا دقيقًا في صحيفة الدعوى.
سادسًا: إجراءات رفع دعوى إزالة شيوع
تمر الدعوى بعدة مراحل:
- إعداد صحيفة الدعوى متضمنة بيانات الأطراف والعقار وأسانيد الطلب.
- قيد الدعوى أمام المحكمة المختصة.
- إعلان جميع الشركاء بصحيفة الدعوى.
- ندب خبير هندسي – في الغالب – لبيان إمكانية القسمة.
- نظر الدعوى والحكم بإزالة الشيوع إما بالقسمة أو البيع.
سابعًا: نموذج دعوى إزالة شيوع عقار (صيغة إرشادية)
إنه في يوم …… الموافق / / ……
بناءً على طلب السيد/ ……
والمقيم في ……
ضد
السيد/ ……
المقيم في ……
الموضوع:
- يمتلك الطالب والمعلن إليه العقار الكائن بـ …… ملكية شائعة، وذلك بموجب ……، وحيث تعذر الانتفاع بالعقار بسبب حالة الشيوع،
- وحيث رفض المعلن إليه القسمة وديًا، الأمر الذي حدا بالطالب إلى إقامة هذه الدعوى لإزالة الشيوع.
الطلبات:
يلتمس الطالب من عدالة المحكمة:
- الحكم بإزالة الشيوع عن العقار محل النزاع.
- قسمة العقار قسمة عينية إن أمكن، وإلا بيعه بالمزاد العلني وقسمة الثمن بين الشركاء كلٌ حسب نصيبه.
- إلزام المدعى عليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.
ولأجل العلم،،،
ثامنًا: آثار الحكم بإزالة الشيوع
يترتب على الحكم:
- انتهاء حالة الشيوع نهائيًا.
- انتقال الملكية إلى كل شريك مفرزة أو حصوله على نصيبه من الثمن.
- تمكين كل شريك من التصرف في نصيبه بحرية كاملة.