تُعد دعوى إخلاء العقار من أهم الدعاوى القضائية المرتبطة بالمنازعات العقارية والإيجارية في مصر، حيث يلجأ إليها المالك أو المؤجر عندما يمتنع المستأجر عن تسليم العين المؤجرة رغم انتهاء عقد الإيجار، أو عند إخلاله بالتزاماته القانونية والتعاقدية، أو عند تحقق أحد الأسباب التي يجيز القانون بسببها طلب الإخلاء.
وتختلف إجراءات رفع دعوى إخلاء العقار بحسب طبيعة العلاقة الإيجارية، وما إذا كان العقد خاضعًا لأحكام القانون المدني، أو لقوانين الإيجار القديم، وكذلك بحسب سبب طلب الإخلاء، سواء كان عدم سداد الأجرة، أو انتهاء مدة العقد، أو تغيير النشاط، أو التأجير من الباطن، أو استعمال العقار بطريقة مخالفة لشروط العقد.
وقد شهدت التشريعات المنظمة للإيجارات في مصر تطورات مهمة، خصوصًا بعد صدور القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن إعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والقانون رقم 165 لسنة 2025 المعدل لبعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996؛ لذلك يجب تحديد القانون الواجب التطبيق قبل اتخاذ إجراءات التقاضي
في هذا المقال نستعرض بالتفصيل إجراءات رفع دعوى إخلاء عقار في القانون المصري، والأسباب القانونية التي تبرر الإخلاء، والمستندات المطلوبة، والاختصاص القضائي، ومراحل نظر الدعوى، وطرق تنفيذ حكم الإخلاء، مع توضيح أهم الأخطاء التي ينبغي تجنبها لحماية حقوق المالك والمستأجر.
أولًا: ما المقصود بدعوى إخلاء العقار في القانون المصري؟
دعوى إخلاء العقار هي دعوى قضائية يرفعها صاحب الحق في استرداد العقار، سواء كان مالكًا أو مؤجرًا أو صاحب صفة قانونية، أمام المحكمة المختصة؛ للمطالبة بإلزام واضع اليد أو المستأجر بإخلاء العين وتسليمها خالية من الأشخاص والمنقولات، متى توافرت الأسباب والشروط القانونية التي تبرر ذلك.
وتستهدف هذه الدعوى حماية حق الملكية والحقوق الناشئة عن عقد الإيجار، ومنع استمرار شغل العقار دون سند قانوني.
وقد يكون طلب الإخلاء مرتبطًا بأحد الأمور التالية:
- انتهاء مدة عقد الإيجار وعدم رغبة المؤجر في تجديده، متى كان القانون يسمح بذلك.
- امتناع المستأجر عن سداد الأجرة المستحقة.
- مخالفة المستأجر لشروط عقد الإيجار.
- التأجير من الباطن دون الحصول على موافقة قانونية لازمة.
- التنازل عن الإيجار للغير بالمخالفة للقانون.
- استعمال العقار في غرض غير المتفق عليه.
- تحقق إحدى حالات الإخلاء المقررة في قوانين الإيجارات الاستثنائية.
- انتهاء السند القانوني الذي يستند إليه واضع اليد في شغل العقار.
ومن المهم التفرقة بين دعوى الإخلاء ودعوى الطرد للغصب: فدعوى الإخلاء ترتبط غالبًا بعلاقة إيجارية أو سند إشغال سابق، بينما دعوى الطرد للغصب تستند إلى وضع اليد دون سند قانوني يبرره.
ثانيًا: ما القوانين المنظمة لدعوى إخلاء العقار في مصر؟
لا تخضع جميع العقارات المؤجرة لنظام قانوني واحد، وإنما يتحدد القانون بحسب تاريخ العقد وطبيعته والغرض من الإيجار والأشخاص أطراف العلاقة.
ومن أهم التشريعات المنظمة:
1. القانون المدني رقم 131 لسنة 1948 :
- يُطبق القانون المدني على عقود الإيجار الخاضعة للنظام العام، ومنها العقود التي تبرم في ظل القانون رقم 4 لسنة 1996.
- وينظم القانون المدني التزامات المؤجر والمستأجر، ومدة الإيجار، وانتهاء العقد، والتزامات رد العين المؤجرة.
- ومن المواد المهمة في هذا الشأن المادة 563 المتعلقة بالإيجار غير محدد المدة، والمادة 598 المتعلقة بانتهاء الإيجار بانقضاء مدته دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء، مع مراعاة الأحكام القانونية ذات الصلة.
2. القانون رقم 4 لسنة 1996 :
- ينظم هذا القانون سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها، وكذلك الأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.
- ويترتب على ذلك أن الأصل في هذه العقود هو الالتزام بالمدة المتفق عليها، ولا يجوز للمستأجر الاستمرار في شغل العقار بعد انتهائها دون سند قانوني.
3. القانون رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981:
- ارتبط هذان القانونان بتنظيم الإيجارات القديمة، ويتضمنان أحكامًا خاصة بأسباب الإخلاء وامتداد بعض عقود الإيجار.
- وقد صدرت تعديلات تشريعية مهمة في عام 2025 لتنظيم انتهاء بعض هذه العقود وحالات الإخلاء.
4. القانون رقم 164 لسنة 2025 :
نظم القانون رقم 164 لسنة 2025 بعض الأحكام المتعلقة بعقود الإيجار القديمة الخاضعة للقانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981.
ومن أبرز ما قرره:
- انتهاء عقود إيجار الأماكن السكنية الخاضعة له بعد سبع سنوات من تاريخ العمل به.
- انتهاء عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بعد خمس سنوات.
- جواز طلب الإخلاء قبل انتهاء هذه المدد في حالتين محددتين، هما ترك العين مغلقة لأكثر من سنة دون مبرر،
- أو امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة أخرى قابلة للاستخدام في ذات الغرض.
- إمكانية طلب إصدار أمر بالطرد من قاضي الأمور الوقتية عند الامتناع عن الإخلاء في الحالات المقررة.
وقد بدأ العمل بالقانون في 5 أغسطس 2025.
5. القانون رقم 165 لسنة 2025 :
- أضاف هذا القانون المادة الثانية مكررًا إلى القانون رقم 4 لسنة 1996، والتي قررت التزام المستأجر أو خلفه العام أو الخاص بإخلاء العين وردها عند انتهاء المدة المحددة في عقد الإيجار، وأجازت للمالك أو المؤجر طلب أمر بالطرد من قاضي الأمور الوقتية عند الامتناع عن الإخلاء.
ثالثًا: ما الأسباب القانونية التي تجيز رفع دعوى إخلاء عقار؟
لا يجوز للمؤجر طلب إخلاء المستأجر لمجرد رغبته في استرداد العقار، وإنما يجب أن يستند إلى سبب قانوني أو تعاقدي يجيز له ذلك.
وتختلف أسباب الإخلاء بحسب نوع عقد الإيجار والقانون الذي يخضع له.
1. عدم سداد القيمة الإيجارية :
- يُعد امتناع المستأجر عن سداد الأجرة المستحقة من أبرز أسباب المطالبة بالإخلاء.
- ويحق للمؤجر اتخاذ الإجراءات القانونية عند امتناع المستأجر عن الوفاء بالأجرة، بشرط مراعاة الضوابط المقررة في القانون الواجب التطبيق.
- وفي عقود الإيجار القديم الخاضعة للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981،
- يجوز طلب الإخلاء عند عدم الوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ التكليف بالوفاء، وفقًا للشروط القانونية، مع مراعاة الحالات التي يجيز فيها القانون توقي الإخلاء بالسداد.
- أما في عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني، فيجوز للمؤجر طلب فسخ العقد عند إخلال المستأجر بالتزامه بسداد الأجرة، وفقًا لأحكام العقد والقانون،
- ولا يُشترط تطبيق مهلة الخمسة عشر يومًا الخاصة بالنظام الاستثنائي على جميع العقود.
2. انتهاء مدة عقد الإيجار:
- إذا كان العقد محدد المدة وخاضعًا للقانون المدني، فإن الأصل أن الإيجار ينتهي بانتهاء مدته المتفق عليها طبقًا للمادة 598 من القانون المدني.
- وفي هذه الحالة، يلتزم المستأجر برد العقار إلى المؤجر عند انتهاء العقد.
- فإذا امتنع عن التسليم رغم انتهاء العلاقة الإيجارية، جاز للمؤجر اتخاذ الإجراءات القانونية للمطالبة بالإخلاء والتسليم.
- ويجب التحقق من وجود أي شرط للتجديد أو اتفاق لاحق أو سبب قانوني يؤدي إلى استمرار العلاقة الإيجارية.
3. التأجير من الباطن دون موافقة المؤجر :
- قد يتفق المؤجر والمستأجر على عدم جواز التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار إلا بموافقة المؤجر.
- فإذا خالف المستأجر هذا الالتزام، فقد يكون ذلك سببًا لطلب فسخ العقد والإخلاء.
- وفي عقود الإيجار القديم التي تسري عليها المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981،
- يُعد التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار أو ترك العين للغير دون إذن كتابي صريح من المالك من أسباب الإخلاء المقررة قانونًا.
4. تغيير النشاط أو استعمال العقار في غير الغرض المخصص له :
- إذا تم تأجير العقار لغرض معين، ثم قام المستأجر بتغيير هذا الغرض بالمخالفة للعقد أو للقواعد القانونية، فقد ينشأ للمؤجر حق المطالبة بإنهاء العلاقة الإيجارية والإخلاء.
- ويجب التمييز بين مجرد تغيير النشاط وبين الحالات التي يترتب عليها ضرر أو مخالفة لشروط العقد أو تحقق سبب إخلاء مقرر قانونًا.
5. الإضرار بالعقار أو استعماله بطريقة مخالفة :
- إذا تسبب المستأجر في إحداث تلفيات جسيمة بالعقار، أو استخدمه بطريقة تعرض سلامة المبنى أو شاغليه للخطر، فقد يكون للمؤجر الحق في اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة.
- وفي عقود الإيجار القديم، تتضمن المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 حالات تتعلق باستعمال العين بطريقة تضر بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو بالآداب العامة، وكذلك استعمالها في أغراض منافية للنظام العام أو الآداب.
6. ترك العقار مغلقًا لأكثر من سنة دون مبرر :
- أضاف القانون رقم 164 لسنة 2025 حالة مهمة للإخلاء المبكر بالنسبة للعقود التي تسري عليها أحكامه.
- فإذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار ترك العين المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة دون مبرر، جاز للمالك طلب إخلائها وفقًا للإجراءات المنصوص عليها في القانون.
- ولا يكفي مجرد عدم الإقامة أو الغياب المؤقت لإثبات هذه الحالة، بل يجب إثبات توافر شروطها القانونية.
7. امتلاك المستأجر وحدة أخرى صالحة لنفس الغرض :
- من الحالات التي نص عليها القانون رقم 164 لسنة 2025 ثبوت امتلاك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وحدة سكنية أو غير سكنية،
- بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله العقار المؤجر.
- ويجب إثبات الملكية وصلاحية الوحدة للاستخدام في الغرض ذاته، ولا يكفي مجرد الادعاء بوجود عقار آخر.
8. تحقق أسباب الإخلاء الأخرى الواردة في القانون :
تتضمن المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أسبابًا أخرى للإخلاء، من بينها:
- صدور قرار نهائي من الجهة المختصة بهدم المبنى مع ضرورة الإخلاء.
- ثبوت أن المستأجر استعمل المكان أو سمح باستعماله بطريقة ضارة بسلامة المبنى.
- استعمال المكان في أغراض منافية للآداب العامة.
- تغيير النشاط أو الاستعمال بالمخالفة للضوابط القانونية المقررة.
ويجب دراسة كل حالة على حدة قبل تحديد الطريق القضائي المناسب.
رابعًا: ما شروط قبول دعوى إخلاء العقار؟
قبل رفع الدعوى، يجب التأكد من توافر مجموعة من الشروط القانونية التي تساعد على قبول المطالبة والفصل فيها.
1. وجود صفة قانونية للمدعي:
يجب أن يكون رافع الدعوى صاحب صفة ومصلحة في طلب الإخلاء، مثل:
- مالك العقار.
- المؤجر الوارد اسمه في عقد الإيجار.
- المشتري الذي انتقلت إليه الحقوق القانونية المتعلقة بالعقار.
- الوكيل بموجب توكيل صحيح يجيز له مباشرة الإجراءات.
- من انتقلت إليه الحقوق القانونية بالإرث أو غيره من أسباب انتقال الحقوق.
ولا يكفي مجرد الادعاء بملكية العقار دون تقديم ما يؤيد الصفة والمصلحة بحسب طبيعة النزاع.
2. وجود سبب قانوني يبرر الإخلاء :
- يجب تحديد السبب الذي تستند إليه الدعوى بدقة، سواء كان انتهاء مدة العقد أو عدم سداد الأجرة أو مخالفة شروط التعاقد أو تحقق إحدى حالات الإخلاء القانونية.
3. تقديم المستندات المؤيدة للحق :
- يجب أن تكون لدى المدعي مستندات تثبت علاقته بالعقار وحقه في طلب الإخلاء، مثل عقد الإيجار أو سند الملكية أو المستندات التي تثبت انتهاء العلاقة الإيجارية.
4. اتباع الإجراءات القانونية السابقة على رفع الدعوى :
- قد يتطلب القانون أو العقد توجيه إنذار أو تكليف بالوفاء قبل رفع الدعوى، بحسب سبب الإخلاء ونظام الإيجار.
- ومن أمثلة ذلك التكليف بالوفاء في حالات التأخر عن سداد الأجرة الخاضعة للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.
5. تحديد المدعى عليه بصورة صحيحة :
- يجب اختصام المستأجر أو الشخص الذي يشغل العقار دون سند، بحسب طبيعة الدعوى، مع مراعاة اختصام الأطراف اللازمين للفصل في الطلبات.
خامسًا: المستندات المطلوبة لرفع دعوى إخلاء عقار في مصر
تختلف المستندات بحسب سبب الدعوى ونوع عقد الإيجار، ولكن توجد مجموعة من الأوراق الأساسية التي يُستحسن تجهيزها.
أهم المستندات المطلوبة
1. عقد الإيجار
- أصل العقد أو صورة واضحة منه، لإثبات العلاقة الإيجارية وشروطها ومدتها وقيمة الأجرة.
- المستندات التي تثبت ملكية المدعي أو صفته في تأجير العين وطلب استردادها.
- الإنذار الموجه للمستأجر وإثبات إعلانه، متى كان مطلوبًا قانونًا.
- كشوف الحساب والإيصالات والمراسلات وما يثبت المبالغ المستحقة.
- محاضر الشرطة أو المعاينات أو تقارير الخبراء أو المستندات التي تثبت المخالفة بحسب سبب الإخلاء.
- بطاقة الرقم القومي، والتوكيل الرسمي للمحامي، وإعلام الوراثة عند الاقتضاء، والمستندات الدالة على انتقال الحق.
- وقد تطلب المحكمة مستندات إضافية بحسب ظروف النزاع وطبيعة السبب القانوني للإخلاء.
سادسًا: إجراءات رفع دعوى إخلاء عقار في القانون المصري خطوة بخطوة
تمر دعوى إخلاء العقار بمجموعة من المراحل القانونية، ويجب اتباعها بدقة حتى لا تتعرض الدعوى للرفض بسبب خطأ إجرائي أو نقص في المستندات.
الخطوة الأولى: فحص عقد الإيجار وتحديد القانون الواجب التطبيق
تبدأ الإجراءات بمراجعة عقد الإيجار لتحديد:
- تاريخ تحرير العقد.
- مدة الإيجار.
- الغرض من استخدام العقار.
- قيمة الأجرة وطريقة سدادها.
- شروط التجديد والانتهاء.
- شروط التأجير من الباطن والتنازل.
- الالتزامات الواقعة على المستأجر.
وهذه الخطوة ضرورية لتحديد ما إذا كان العقد يخضع للقانون المدني أم لنظام الإيجار القديم، وما إذا كانت هناك أحكام خاصة تنطبق عليه.
الخطوة الثانية: تحديد سبب طلب الإخلاء
- يجب تحديد السبب القانوني الذي يستند إليه المالك، لأن الإجراءات تختلف باختلاف سبب الإخلاء.
- فعلى سبيل المثال، إذا كان السبب عدم سداد الأجرة، فيجب مراجعة المبالغ المستحقة وتواريخ استحقاقها، والتحقق من ضرورة توجيه تكليف بالوفاء.
- أما إذا كان السبب انتهاء مدة العقد، فيجب التأكد من انتهاء المدة وعدم وجود تجديد أو امتداد قانوني للعلاقة الإيجارية.
الخطوة الثالثة: توجيه إنذار رسمي للمستأجر
- في بعض حالات الإخلاء، يكون الإنذار السابق على رفع الدعوى إجراءً مهمًا أو شرطًا قانونيًا.
- ويتم توجيه الإنذار عن طريق المحضرين، أو باستخدام الوسيلة التي يحددها القانون أو العقد، بحسب الحالة.
ويجب أن يتضمن الإنذار:
- بيانات المؤجر والمستأجر.
- عنوان العقار محل النزاع.
- سبب المطالبة بالإخلاء.
- المبالغ المستحقة إن كان السبب عدم السداد.
- طلب الوفاء أو التسليم خلال المدة القانونية أو المتفق عليها عند الاقتضاء.
- التنبيه إلى اتخاذ الإجراءات القضائية حال عدم الاستجابة.
تنبيه قانوني: لا يُعد الإنذار بالإخلاء شرطًا موحدًا في جميع دعاوى الإخلاء؛ فطبيعته وأثره يتحددان وفقًا لنوع العقد وسبب المطالبة.
الخطوة الرابعة: إعداد صحيفة دعوى الإخلاء
يقوم المحامي بإعداد صحيفة الدعوى متضمنة البيانات الأساسية والطلبات القانونية.
ويجب أن تشمل الصحيفة:
- اسم المدعي وصفته.
- اسم المدعى عليه وبياناته.
- عنوان العقار محل النزاع.
- بيان العلاقة الإيجارية.
- تاريخ عقد الإيجار ومدته.
- سبب طلب الإخلاء.
- الوقائع والأسانيد القانونية.
- المستندات المؤيدة للطلب.
- الطلبات الختامية.
ومن المهم صياغة الطلبات بصورة واضحة، مثل طلب الحكم بفسخ عقد الإيجار عند توافر موجبه، وإخلاء العين وتسليمها للمدعي خالية من الأشخاص والمنقولات، مع المطالبة بالأجرة المتأخرة والتعويض عند توافر شروطهما.
الخطوة الخامسة: تحديد المحكمة المختصة
- يتم تحديد المحكمة المختصة بحسب طبيعة الدعوى وقيمتها ونوع الطلبات والقواعد المنظمة للاختصاص.
- ويُراعى في المنازعات المتعلقة بالحقوق الشخصية العقارية الاختصاص المحلي للمحكمة التي يقع في دائرتها العقار،
- وفقًا للقواعد الإجرائية الواجبة التطبيق، مع ضرورة التمييز بينها وبين دعاوى الحقوق العينية العقارية التي تخضع لقواعد اختصاص مختلفة.
- كما يجب تحديد الاختصاص النوعي والقيمي قبل إيداع الصحيفة لتجنب الدفع بعدم الاختصاص.
الخطوة السادسة: إيداع صحيفة الدعوى وقيدها بالمحكمة
- بعد الانتهاء من إعداد الصحيفة وتجهيز المستندات، يتم تقديمها إلى قلم كتاب المحكمة المختصة،
- واستيفاء إجراءات القيد وسداد الرسوم القضائية المقررة.
- ويتم الحصول على رقم الدعوى وتحديد جلسة لنظرها.
الخطوة السابعة: إعلان المستأجر بصحيفة الدعوى
- يجب إعلان المدعى عليه إعلانًا قانونيًا صحيحًا بصحيفة الدعوى، حتى يتمكن من العلم بالدعوى والحضور أمام المحكمة وإبداء دفاعه.
- ويُعد الإعلان الصحيح من أهم الإجراءات التي تؤثر في صحة سير الخصومة القضائية.
الخطوة الثامنة: حضور الجلسات وتقديم المستندات
خلال جلسات نظر الدعوى، يقوم المحامي بعرض أسانيد طلب الإخلاء وتقديم المستندات المؤيدة له.
وقد يقدم المستأجر دفاعًا يتضمن:
- إنكار المديونية.
- إثبات سداد الأجرة.
- التمسك بامتداد عقد الإيجار.
- الطعن على صحة الإنذار أو الإعلان.
- إثبات وجود اتفاق على التجديد.
- الدفع بعدم توافر سبب الإخلاء.
وقد تقرر المحكمة إحالة الدعوى إلى خبير أو طلب مستندات إضافية أو تأجيلها لتبادل المذكرات.
الخطوة التاسعة: صدور الحكم في دعوى الإخلاء
بعد استكمال نظر الدعوى وسماع دفاع الطرفين، تصدر المحكمة حكمها وفقًا للأدلة والمستندات المقدمة.
وقد يكون الحكم:
- بفسخ عقد الإيجار والإخلاء والتسليم.
- بالإخلاء لانتهاء العلاقة الإيجارية.
- برفض الدعوى لعدم توافر سبب الإخلاء.
- بعدم قبول الدعوى لسبب إجرائي أو قانوني.
- بعدم الاختصاص وإحالتها إلى المحكمة المختصة، بحسب الأحوال.
الخطوة العاشرة: تنفيذ حكم الإخلاء
بعد الحصول على حكم قابل للتنفيذ واستيفاء شروط التنفيذ القانونية، يتم اتخاذ إجراءات التنفيذ من خلال إدارة التنفيذ المختصة.
وتشمل الإجراءات بحسب الحالة:
- استخراج الصورة التنفيذية للحكم.
- إعلان السند التنفيذي عند وجوب ذلك.
- تقديم طلب التنفيذ.
- تحديد موعد التنفيذ.
- اتخاذ الإجراءات اللازمة للتنفيذ بواسطة الجهة المختصة.
- تسليم العقار إلى صاحب الحق وفقًا لما قضى به الحكم.
ولا يجوز للمالك تنفيذ الإخلاء بنفسه أو تغيير الأقفال أو إخراج ممتلكات المستأجر بالقوة دون اتباع الطريق القانوني.
سابعًا: هل يمكن إخلاء العقار دون رفع دعوى إخلاء تقليدية؟
نعم، توجد حالات أجاز فيها المشرع اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية لاستصدار أمر بالطرد، بدلًا من البدء بدعوى موضوعية تقليدية، ولكن ذلك لا ينطبق على جميع حالات الإخلاء.
ومن أبرز هذه الحالات ما يلي:
1. الإخلاء وفقًا للقانون رقم 164 لسنة 2025 :
نصت المادة السابعة من القانون على حق المالك أو المؤجر في طلب إصدار أمر من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التي يقع العقار في دائرتها بطرد المستأجر الممتنع عن الإخلاء، عند تحقق إحدى الحالات التي حددها القانون، وهي:
- انتهاء المدة الانتقالية المقررة للعقد وفقًا للقانون.
- ترك العين مغلقة لأكثر من سنة دون مبرر.
- امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة أخرى صالحة للاستخدام في ذات الغرض.
كما أجاز القانون للمستأجر رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة، دون أن يترتب على رفعها وقف أمر الطرد الصادر من قاضي الأمور الوقتية.
2. الإخلاء وفقًا للقانون رقم 165 لسنة 2025 :
- أضاف القانون رقم 165 لسنة 2025 المادة الثانية مكررًا إلى القانون رقم 4 لسنة 1996.
- وبموجب هذه المادة، إذا انتهت مدة عقد الإيجار وامتنع المستأجر عن إخلاء العقار وتسليمه،
- يجوز للمالك أو المؤجر طلب إصدار أمر بالطرد من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التي يقع العقار في دائرتها.
- ويظل للمستأجر أو خلفه العام أو الخاص الحق في رفع دعوى موضوعية وفق الإجراءات المعتادة، دون أن يؤدي رفعها إلى وقف تنفيذ الأمر الصادر بالطرد.
ثامنًا: ما المحكمة المختصة بنظر دعوى إخلاء العقار؟
يتحدد الاختصاص القضائي في دعوى إخلاء العقار وفقًا لطبيعة النزاع والطلبات المطروحة وقيمة الدعوى والقواعد المنظمة للاختصاص.
وتوجد عدة اعتبارات مهمة:
1. الاختصاص المحلي :
- تُراعى القواعد الخاصة بالاختصاص المحلي، وبصفة خاصة المحكمة التي يقع العقار في نطاق اختصاصها، وفقًا لطبيعة الطلب.
2. الاختصاص النوعي والقيمي :
- يتحدد الاختصاص النوعي والقيمي وفقًا لقواعد قانون المرافعات المدنية والتجارية، وطبيعة الطلبات الأصلية والطلبات المرتبطة بها.
3. اختصاص قاضي الأمور الوقتية :
- في الحالات التي نص عليها القانونان 164 و165 لسنة 2025، يكون طلب إصدار أمر الطرد من اختصاص قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار.
- ومن ثم يجب على المحامي تحديد الطريق القضائي الصحيح قبل تقديم الطلب أو صحيفة الدعوى.
تاسعًا: كم تستغرق دعوى إخلاء العقار في مصر؟
لا توجد مدة ثابتة لجميع دعاوى الإخلاء، إذ تختلف المدة بحسب طبيعة النزاع وإجراءات الإعلان وعدد الجلسات ومدى تعقيد المستندات.
ومن العوامل التي تؤثر في مدة الفصل:
- صحة إعلان المدعى عليه.
- وجود دفوع قانونية تستلزم الرد والفحص.
- تقديم مستندات إضافية أثناء نظر الدعوى.
- إحالة الدعوى إلى خبير.
- وجود طلبات مرتبطة بالأجرة أو التعويض.
- الطعن على الحكم بالطرق التي يجيزها القانون.
- إجراءات التنفيذ بعد صدور الحكم.
وقد تستغرق الدعوى عدة أشهر أو أكثر بحسب ظروفها، ولذلك لا يصح تحديد موعد مضمون لصدور الحكم أو تنفيذ الإخلاء دون دراسة ملف النزاع.
عاشرًا: ما تكلفة رفع دعوى إخلاء عقار في مصر؟
تختلف تكلفة رفع دعوى الإخلاء من حالة إلى أخرى، ولا توجد قيمة موحدة تنطبق على جميع الدعاوى.
وتتأثر التكلفة بعدة عوامل، أهمها:
- قيمة الدعوى والطلبات المالية المرتبطة بها.
- الرسوم القضائية المقررة.
- أتعاب المحامي المتفق عليها.
- تكلفة الإنذارات والإعلانات القانونية.
- مصروفات استخراج المستندات والصور الرسمية.
- مصروفات الخبرة إن وجدت.
- مصروفات إجراءات التنفيذ.
ويجب التفرقة بين الرسوم القضائية وأتعاب المحاماة، لأن كلًا منهما يخضع لقواعد مختلفة.
الحادي عشر: ما دور المحامي في رفع دعوى إخلاء عقار؟
يمثل المحامي دورًا أساسيًا في منازعات الإخلاء، لأن نجاح الدعوى لا يتوقف فقط على وجود عقد إيجار، بل يرتبط بتحديد القانون الواجب التطبيق، واختيار سبب الإخلاء الصحيح، واستيفاء الإجراءات القانونية.
ومن أهم الخدمات التي يقدمها المحامي:
1. فحص المستندات والعقود :
- يقوم المحامي بمراجعة عقد الإيجار وسند الملكية والإنذارات والإيصالات، للتأكد من وجود أساس قانوني للمطالبة بالإخلاء.
2. تحديد سبب الإخلاء :
- يحدد المحامي ما إذا كان النزاع يتعلق بانتهاء العقد أو عدم سداد الأجرة أو مخالفة شروط التعاقد أو إحدى حالات الإخلاء الخاصة.
3. إعداد الإنذارات القانونية :
- يتولى المحامي إعداد الإنذار المناسب وتوجيهه بالطريقة القانونية الصحيحة، مع مراعاة المواعيد والإجراءات الواجبة.
4. إعداد صحيفة الدعوى :
- يصيغ المحامي صحيفة الدعوى بصورة قانونية تتضمن الوقائع والأسانيد والطلبات والمستندات المؤيدة لها.
5. تمثيل الموكل أمام المحكمة :
- يتولى تقديم المذكرات القانونية والرد على دفوع الطرف الآخر ومتابعة إجراءات الدعوى.
6. متابعة تنفيذ حكم الإخلاء :
- بعد صدور الحكم، يتابع المحامي استخراج الصيغة التنفيذية واتخاذ إجراءات التنفيذ وتسليم العقار إلى صاحب الحق.
7. المطالبة بالأجرة والتعويض :
- إذا توافرت الشروط القانونية، يمكن للمحامي المطالبة بالأجرة المتأخرة والتعويض عن الأضرار الناتجة عن إخلال المستأجر بالتزاماته.
الثاني عشر: أهم الأخطاء التي يجب تجنبها عند رفع دعوى إخلاء عقار
قد تؤدي بعض الأخطاء الإجرائية والقانونية إلى رفض الدعوى أو تأخير الفصل فيها، ومن أهمها:
1. رفع الدعوى استنادًا إلى قانون غير واجب التطبيق
- من الأخطاء الشائعة عدم التمييز بين الإيجار القديم والإيجار الخاضع للقانون المدني.
2. عدم التأكد من صفة المدعي
- يجب التأكد من أن رافع الدعوى يمتلك الصفة القانونية التي تخوله المطالبة بالإخلاء.
3. عدم توجيه التكليف بالوفاء عند وجوبه
- في بعض حالات عدم سداد الأجرة، يكون التكليف بالوفاء إجراءً جوهريًا، وقد يؤدي إغفاله إلى عدم قبول طلب الإخلاء أو رفضه بحسب الأحوال.
4. الخطأ في تحديد سبب الإخلاء
- يجب أن يكون السبب المذكور في صحيفة الدعوى مطابقًا للوقائع والمستندات.
5. عدم إثبات انتهاء مدة العقد
- إذا كان سبب الإخلاء انتهاء مدة الإيجار، فيجب تقديم العقد وما يثبت انتهاء المدة وعدم وجود سند لاستمرار العلاقة.
6. تقديم مستندات غير كافية
- قد يؤدي ضعف الأدلة إلى عدم اقتناع المحكمة بتوافر سبب الإخلاء.
7. اتخاذ إجراءات الإخلاء بالقوة
- لا يجوز للمالك طرد المستأجر بنفسه أو الاستيلاء على العقار دون اتباع الإجراءات القانونية.
8. إغفال المطالبة بالحقوق المالية
- قد يفوت المالك على نفسه المطالبة بالأجرة المتأخرة أو التعويض إذا لم تُدرس الطلبات المالية المناسبة منذ البداية.
الثالث عشر: الأسئلة الشائعة حول إجراءات رفع دعوى إخلاء عقار في مصر
إليك مجموعة من الأسئلة الشائعة حول إجراءات رفع دعوى إخلاء عقار في مصر:
1. هل يجوز رفع دعوى إخلاء عقار دون وجود عقد إيجار مكتوب؟
- نعم، قد يجوز ذلك إذا أمكن إثبات العلاقة الإيجارية أو وضع اليد والسبب القانوني الذي يبرر الإخلاء بوسائل الإثبات المقبولة قانونًا.
- لكن عدم وجود عقد مكتوب قد يجعل إثبات العلاقة وشروطها أكثر صعوبة، ويجب تحديد طبيعة النزاع قبل اختيار نوع الدعوى.
2. هل يحق للمالك إخلاء المستأجر عند انتهاء عقد الإيجار؟
- نعم، في العقود الخاضعة للقانون المدني، يلتزم المستأجر برد العين عند انتهاء مدة الإيجار، ما لم يوجد تجديد أو اتفاق أو سند قانوني آخر لاستمرار العلاقة.
- أما عقود الإيجار القديم فتخضع للأحكام الخاصة المنظمة لها، بما فيها التعديلات التشريعية الصادرة في 2025.
3. هل يجوز طرد المستأجر بسبب عدم دفع الإيجار؟
- نعم، يجوز طلب الإخلاء عند تحقق شروطه القانونية بسبب عدم سداد الأجرة.
- وتختلف الإجراءات والإنذارات المطلوبة بحسب ما إذا كان العقد خاضعًا للقانون المدني أو لقوانين الإيجارات الاستثنائية.
4. هل يمكن رفع دعوى إخلاء بسبب التأجير من الباطن؟
- نعم، إذا كان التأجير من الباطن مخالفًا للعقد أو للقواعد القانونية واجبة التطبيق.
- ويُعد التأجير من الباطن دون إذن كتابي صريح من المالك من أسباب الإخلاء المنصوص عليها في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بالنسبة للعقود الخاضعة لها.
5. هل يحق للمستأجر الاعتراض على دعوى الإخلاء؟
نعم، يحق للمستأجر تقديم دفاعه ومستنداته والتمسك بالدفوع القانونية المناسبة، مثل إثبات سداد الأجرة أو عدم انتهاء العقد أو عدم توافر سبب الإخلاء.
6. هل يجوز تنفيذ الإخلاء قبل صدور حكم نهائي؟
- الأصل أن التنفيذ الجبري يستلزم سندًا تنفيذيًا مستوفيًا لشروط التنفيذ، مع مراعاة القواعد المتعلقة بالنفاذ المعجل ووقف التنفيذ.
- كما توجد حالات خاصة أجاز فيها المشرع إصدار أمر بالطرد من قاضي الأمور الوقتية، مثل الحالات المنصوص عليها في القانونين 164 و165 لسنة 2025.
7. هل يجوز للمالك المطالبة بالإخلاء والتعويض معًا؟
- نعم، يجوز الجمع بين طلب الإخلاء والمطالبة بالتعويض متى توافرت أركان المسؤولية القانونية وثبت الضرر وعلاقة السببية.
8. هل يحق للمالك تغيير أقفال العقار بعد انتهاء العقد؟
- لا يجوز للمالك اتخاذ إجراءات مادية من تلقاء نفسه لإخراج المستأجر أو منقولاته بالقوة، وإنما يجب اتباع الطريق القانوني واستكمال إجراءات التنفيذ بواسطة الجهة المختصة.
9. هل يجوز رفع دعوى إخلاء ضد ورثة المستأجر؟
- يتوقف ذلك على نوع العقد والقانون الذي يخضع له ومدى امتداده للورثة أو غيرهم من المستحقين قانونًا.
- ولا يجوز افتراض انتهاء العقد أو استمراره لمجرد وفاة المستأجر دون فحص الأحكام الخاصة بالامتداد القانوني.
10. ما الفرق بين دعوى الإخلاء ودعوى الطرد للغصب؟
- دعوى الإخلاء ترتبط غالبًا بعلاقة إيجارية أو سند سابق لشغل العقار، ويكون سببها انتهاء العقد أو تحقق سبب قانوني يجيز إنهاء العلاقة.
- أما دعوى الطرد للغصب فتُرفع لاسترداد العقار ممن يضع يده عليه دون سند قانوني يبرر حيازته أو إشغاله.