عند بيع العقارات، ينظم القانون العلاقة بين البائع والمشتري. وهذه استشارة عن جواز بيع العقارات أكثر من مرة. فهل يجوز بيع العقارات أكثر من مرة؟ وكيف يمكن حفظ حقوق البائع والمشتري؟ كما هل يمكن الحصول على براءة في مثل هذا النوع من القضايا؟
كيف ينظر القانون لبيع العقار أكثر من مرة حسب الاستشارة القانونية؟
حسب الاستشارة القانونية المطروحة، فإن المحكمة قد تقضي ببراءة المتهم ببيع العقار أكثر من مرة لعدة مشترين. فتسبب المحكمة براءة هذا المتهم، باعتبار فعل البائع للمشتري لا يعتبر جريمة نصب. فبيع العقار أكثر من مرة ليس نصبًا في نظر القانون، ويعرف النصب تبعًا لنص المادة 336 بفقرتها الثالثة من قانون العقوبات، ف”إن كل من تصرف في مال ثابت أو منقول غير مملوك له، يعاقب بعقوبة النصب”. ويشترط لاعتباره جريمة توافر عدة خصائص كما سيتم توضيحها تفصيلًا.
متى لا يعتبر بيع الشقة أكثر من مرة نصبًا حسب الاستشارة؟
- لا يعتد قانونًا أمام القضاء بالعقود الابتدائية غير المسجلة. لذلك تنتفي جريمة النصب إذا قام المالك ذو العقد الإبتدائي غير المسجل ببيع الشقة لغيره بموجب عقد ابتدائي جديد وبمعرفة الطرفين بحقيقة هذا العقد. لأنه لا يتوفر في هذه الحالة جميع شروط جريمة النصب.
- فيشترط لإثبات جريمة النصب أن يتم التصرف في مال ثابت أو منقول. وقد توافر هذا الشرط في هذه الجريمة.
- أما الشرط الآخر لإثبات النصب أن يكون التصرف من غير مالك. لكن، تصرف البائع هنا يعتبر تصرف من مالك، لأن الملكية لا تنتقل قانونًا إلا يالتسجيل.
- فإذا لم يقم المشتري بتسجيل ملكيته للعقار بعد لشراء، فإن العقار ما زال قانونًا ملك للبائع الأصلي. فإذا تصرف هذا البائع في العقار أو الشقة التي تم تسجيلها، فلا يعتبر ذلك نصبًا. لأنه قد تصرف فيما يملكه.
- لكن، يعتبر الأمر نصبًا إذا قام المشتري الجديد بتسجيل عقد ملكيته بالشهر العقاري، قبل بيع العقار لغيره من المشترين.
ما هي المواد القانونية التي تهتم بشئون بيع العقارات لأكثر من مرة؟
- فحسب المادة 336، إذا قام صاحب العقار ببيعه. ثم قام ببيعه لمشتري آخر بعد تسجيل المشتري الأول للعقار. فإن هذا البائع يعاقب بتهمة النصب، لإن الملكية قد انتقلت بالفعل من يد البائع ثم المشتري. ثم قام البائع بإعادة البيع لمشتري آخر، فإنه يعاقب بعقوبة النصب. لأنه تصرف في مال ثابت أو منقول وفيما لا يملكه.
- أما المادة 82 من القانون 49 لسنة 77 بفقرتها الثانية فقد تناولت هذا الأمر من جهة أخرى. فإذا قام البائع بإعادة البيع من خلال عقود ابتدائية متعددة غير مسجلة، فإنه يعاقب بالحبس كدة لا تقل عن ستة أشهر. كما يتم فرض غرامة لا تقل عن خمسمائة جنيه، ولا تزيد عن ألفين جنيه. كذلك تنص هذه المادة بعقاب كل من قام بتأجير أو بيع عقار وهناك عقود أخرى محررة بها، بهذه العقوبات المذكورة حسب الاستشارة.
- ويتم سير القضية حسب الإدعاء الذي يقدمه المجني عليه إلى القضاء في محضر الشكوى.
كيف يمكن للمشتري حماية نفسه من الوقوع في مثل هذه القضايا؟
- فيجب على المشتري أن يحرص على اتخاذ إجراءات التسجيل القانونية لحماية حقه فور شرائه للعقار أو الشقة من أحد الأفراد. سواء كان هذا التسجيل عن طريق دعوى ثبوت ملكية، أو عن طريق دعوى صحة ونفاذ أو حتى عن طريق التسجيل الرضائي. فيضمن المشتري بذلك نقل الملكية له حسبما وضحه المستشار القانوني.
وللمزيد من المعلومات حول الاستشارات القانونية، يمكنك الاستعانة بمحام من مكتب الزيات للمحاماة والاستشارات القانونية. وذلك بفضل خبرته الكبيرة في المسائل القضائية بأنواعها. كما يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن مكتب الزيات للمحاماة والتواصل معنا عن طريق الضغط هنا أو من خلال النموذج التالي: