.كيف يتم بيع الممتلكات الشائعة حسب الاستشارة؟
لا تختلف عملية بيع العقارات التي تقع تحت ملكية شخص واحد عن تلك التي تقع تحت ملكية العديد من الأشخاص إلا في شكل البيع. فالبيع الناشئ عن دعوى القسمة يجب أن يكون فيها جميع الأطراف شركاء فيه. فإذا قام قاضي البيوع الجزئي بتحديد يوم معين للبيع، فيجب أن يتم إعلام جميع الشركاء والخصوم بهذا اليوم، سواء حدث ذلك عن طريق المحضرين أو بأي الطرق القانونية الأخرى. فلا يمكن الإكتفاء بإمكانية إعلام الخصوم عن طريق الإعلانات المنشورة والملصقة، لأن الحكم بالمزاد يعتبر غير صالح في هذه الحالة كذلك. فلا يصح البيع بدون إعلام جميع الشركاء
ويجب العلم بأن عملية بيع الممتلكات الشائعة هي عملية اختيارية بشكل كامل، فيتم في هذا الأمر عرض الملكية الشائعة المطلوب بيعها في مزاد علني. لكن، ليس هناك أي حجز تنفيذي عند بيع العقار الذي لا يمكن تقسيمه. كما لا يشترط لبيع العقار أو الملكية الشائعة إخطار مصلحة الضرائب أو أن يتم فرض نظام الزيادة بالعشر عند التعامل في المزاد لأنه عملية اختيارية بالكامل. فيخدم بيع الممتلكات الشائعة الشركاء الذين يطلبون إنهاء الشيوع. فيمكنهم بذلك الحصول على ما يقابل حصتهم في ثمن العقار الذي يتم بيعه بالمزايدة إذا لم يتمكنوا من تقسيم هذا العقار عينًا. فلا يعتبر الشريك هنا دائنًا لباقي الشركاء أو حاجزًا على العقار محل الملكية الشائعة، لأنه صاحب حق ثابت كغيره من الشركاء.
فما هي إجراءات طلب بيع المشاع كما وضح المستشار؟
هناك عدة خطوات يجب اتباعها عند ثبوت رغبة الملاك على المشاع في بيع ممتلكاتهم المشتركة. فيمكن عند ذلك اتباع الخطوات التالية:
- يقوم طالب القسمة أولًا بالتوجه إلى قلم كاتب المحكمة، فيقدم له قائمة بشروط عملية بيع الملكية على المشاع. فتشتمل هذه القائمة على نص الحكم بالملكية الشائعة، وإعلان نصيب كل من الشركاء في ملكية هذا العقار. كما يتم تقديم بيان تفصيلي عن العقارات المبينة بالحكم، فيتم توضيح موقعه، حدوده، ومساحته. بالإضافة إلى اشتمال هذه القائمة على شروط البيع، الثمن الأساسي، تاريخ جلسة الاعتراضات وتاريخ جلسة البيع.
- ثم يجب على قلم الكتاب أن يعلن جميع أصحاب الحقوق المقيدة على هذا العقار خلال خمسة عشر يومًا من إيداع القائمة. كما يتم إعلان تاريخ الإيداع، تعيين العقارات المباعة، تحديد ثمن البيع الأساسي، تأريخ جلسة الاعتراضات. ثم يتم إعلان تاريخ جلسة البيع في حال عدم تقديم أي اعتراضات على هذا الإعلان. كما يجب أن يتم البيع بالمحكمة إلا إذا تم الحصول على إذن من القاضي بإجراء البيع في العقار المطلوب بيعه.فيتم إثبات مقر البيع على العريضة رسميًا بصفة مسبقة من القاضي.
- بالإضافة إلى وجوب إعلان قلم الكتاب عن البيع قبل إجراء البيع بخمسة عشر يومًا على الأقل. كما لا تزيد المدة التي يتم الإعلان قبلها عن البيع عن ثلاثين يومًا .
كما كيف تسير إجراءات يوم البيع؟
- فيبدأ يوم البيع بتولي القاضي إجراء المزايدة بناءً على طلب أحد الشركاء، لكنه يقوم بالتحقق من صحة أوراق الدعوى مسبقًا. كما يجوز تأجيل البيع إذا كان هناك سبب قوي لذلك.
- بعد ذلك، يبدأ المحضر بالنداء على الثمن الأساسي والمصاريف في حين يقوم القاضي بإدارة التدرج في العرض. فإذا لم يتقدم أحد للشراء يتم تأجيل البيع مع إنقاص الثمن الأساسي.
- لكن، إذا تقدم مشتري أو أكثر يتم إعتماد أكبر عطاء. فإذا استمر العطاء لمدة الثلاث دقائق، يحكم لمن اعتمد عطاءه بشراء العقار. فيقوم حينها بسداد كامل الثمن، رسوم التسجيل، والمصاريف الخاصة بحكم البيع. كما يجب إيداع خمس الثمن على الأقل في حينها، وإلا يتم إعادة البيع مجددًا. بالإضافة إلى أنه يمكن تأجيل جلسة البيع لوقت لاحق إذا لم يتم إكمال الثمن.
وبإنتهاء جميع الإجراءات المذكورة، يصدر حكم البيع باعتباره قرار من سلطة ولائية غير مسبب. كما يطون الحكم المسجل سند موثق للملكية التي يستحقها من وقع عليه البيع. فلا ينتقل إلى المشتري إلا ما كان للمتقاسمين من حقوق في العقار المبيع.
هل يمكن الاعتراض على بيع الملكية على المشاع حسبما وضحت الاستشارة؟
- فإذا تم الإعتراض من قبل أحد الشركاء، يجب إثبات أسباب هذا الاعتراض. فيجب على المعترض أن يقدم أوجه بطلان قائمة شروط البيع بتقديم تقرير بها في مجلس الكتاب. فيتم تقديم هذا التقرير قبل الجلسة بثلاثة أيام على الأقل، دون الحاجة إلى رفع دعوى قانونية بالبطلان.
- كما يحق لأي ن الشركاء أو أصحاب الحق في االملكية المطلوب بيعها أن يقوموا بالتصرف عندما يتوقف بيعها. فيحق لأي منهم أن يقوم باستصدار أمر من القاضي بتحديد جلسة البيع الجديدة. كما يصدر القاضي حكمه بالتأكد من زوال جميع الاعتراضات على البيع . كذلك يجب عليه التأكد من أن الحكم المنفذ هو حكم نهائي، فلا يمكن ذكر أطراف هذه العملية.
- كذلك يحق لذوي الشأن أن يقوموا بتقديم طعن ببطلان البيع قبل جلسة البيع بثلاثة أيام. فيقوم القاضي بالحكم في هذا الشأن قبل ميعاد اليوم المحدد للمزايدة.
وما هي المستندات المطلوب تقديمها؟
عند التقدم بالطلب لقلم المحكمة، فيجب تقديم المستندات التالية:
- قائمة شروط البيع الخاصة بمقدم الطلب الذي يرغب في طلب القسمة.
- كما يتم إرفاق السند أو الحكم الخاص بإثبات ملكيته.
- كذلك يتم تقديم إعلان الشركاء أو ما يعرف بإعلام الوراثة قانونًا.
- بالإضافة إلى تقديم شهادة عقارية توضح جميع التصرفات العقارية التي تمت على العقار المباع خلال آخر عشر سنوات سابقة.
وللمزيد من المعلومات و الاستشارات القانونية، يمكنك الاستعانة بمحام من مكتب الزيات للمحاماة والاستشارات القانونية. وذلك بفضل خبرته الكبيرة في المسائل القضائية بأنواعها. كما يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن مكتب الزيات للمحاماة والتواصل معنا عن طريق الضغط هنا أو من خلال النموذج التالي: