ما هي دعوى الإخلاء حسبما توضح الاستشارة؟
تحدث العديد من المشكلات بين مالكي العقارات والمستأجرين، حيث يمتنع بعض المستأجرين عن دفع الإيجار. فيلجأ المالك حينها لرفع دعوى الإخلاء لتكرار التأخر أو الامتناع عن سداد الأجرة. فوفقًا لنص المادة الثامنة عشر من القانون رقم 136 لسنة 1981 أنه إذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره عن سداد بدون أي مبررات مستحقة لذلك. فإن المحكمة تحكم عليه بالإخلاء ، لأنه يسيء استخدام حقه في الانتفاع من العقار المستأجر. فيترتب على ذلك الإضرار بالمؤجر، كما يسقط بذلك حق المستأجر في تفادي الحكم بالإخلاء. لكن، لا يتم الحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بتقديم مبررات كافية تبين كونه غير مسيء لاستعمال العقار أو العين.
وما هي الشروط المطلوبة لرفع دعوى الإخلاء كما وضح المستشار؟
فإن الشرط الرئيسي الذي يعطي الحق لرفع دعوى الإخلاء حسب الاستشارة هو تكرار الإمتناع عن دفع الأجرة. فيجب أن يكون قد سبق إقامة دعوى إخلاء لعدم سداد الأجرة المتأخرة ضد المستأجر. لكن، لم تتم إجابة طلب المؤجر لطلبه ولم يتم إيفاء الأجرة الخاصة بالمستأجر.
كذلك يشترط أن لا تكون هناك أي مبررات لدى المستأجر لتأخره في السداد. فيتم تقرير هذه المبررات من قبل القاضي. كما يجب أن تكون هذه المبررات مقبولة أمام القضاء. ويقصد بمبررات التأخير تلك الأسباب التي تمنع المستأجر وقد قبلتها المحكمة. فعلى أساسها يتم رفع دعوى الإخلاء ولا تكون مجرد عامل مساعد مثل جميع مرات التأخير السابقة التي تم فيها اشتكاء المستأجر.
فإذا تمسك المستأجر بمبررات تخلفه وتأخيره عن الوفاء الأجرة، وجب على المحكمة أن تطلع عليها وتقوم ببحثها وتقديرها. ثم تقوم على هذا الأساس برفض الدعوى أو قبولها حسبما تصل إليه جهات التحقيق.
متى يعتبر المستأجر متأخرًا عن الأجرة أو ممتنعًا عن سدادها؟
حسبما اقتضى القانون المدني في مادتيه 347 و 586، يجب على المؤجر أن يطالب بحقه في لأجرة. فيسعى إلى المستأجر ليطالبه بالوفاء بها إذا لم يكن هناك اتفاق مسبق بينهما على ذلك كما صرح المستشار. فإن لم يسعى المستأجر لطلب أجرته ولم يتمسك بوفاء دينه لدى المؤجر، فلا يتم اعتبار المستأجر هنا مخلًا بالوفاء بوعده.
كذلك قد نصت المادة الثمانية عشر من القانون لسنة 1981 على أنه يتم الحكم على المستأجر بالطرد أو الإخلاء إذا تكرر امتناع المستاجر أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة. فيجب أخذ عنصر التكرار في الاعتبار عند الحكم في دعوى الإخلاء.
ما هي الصفات التي تثبت تكرار تأخر الأجرة أو الامتناع عنها؟
فتبعًا للمادة الثمانية عشر من قانون إيجار الأماكن لسنة 1981، فإن هناك العديد من الشروط التي يجب توافرها للتأكد من حالة التكرار المطلوبة لرفع دعوى الإخلاء المذكورة في الاستشارة. ومن أهم هذه الشروط النقاط التالية:
- فيجب أن يكون مقدار الأجرة الشهرية في الدعوة المكررة هي ذات الأجرة الشهرية في الدعوة السابقة لها. فإذا تغير مقدار الأجرة بعد التعديل وتم التنازع على هذا التغيير، فيجب على المحكمة أن تفصل في هذه المنازعة. فيتم بذلك تحديد الأجرة المستحقة قبل الفصل في موضوع الدعوى من قبل القضاء.
- كما أن التكليف بالوفاء شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء، لأنه يعتبر حجة من المؤجر ضد المستأجر ودليل على تأخره في سداد الأجرة.
- كذلك لا يشترط لإثبات حالة التكرار أن يكون قد صدر حكم نهائي في الدعوى الأولى التي تم رفعها ضد المستأجر. بل يكفي أن تتأكد المحكمة أن المستأجر قد تأخر من قبل أو امتنع عن سداد الأجرة المستحقة بالفعل. حتى وإن كان قد سبق له سدادها مع المصاريف والنفقات الفعلية للمؤجر حتى يتجنب الحكم بالإخلاء.
- بالإضافة إلى ذلك، فإنه يجوز عند شطب الدعوى أن يتم اعتبار ذلك تكرار للدعوى. لكن تعتبر الدعوى مكررة في حالة تسجيلها بالمحكمة قبل الشطب، وليس عند عدم تكرارها.
- لكن في حالة الحكم في الدعوى بعدم القبول، فتعود الحالة بين الخصوم إلى الحالة التي كانوا عليها قبل رفع هذه الدعوة وكأنها لم تكن قط.
- بالإضافة إلى أنه لا يتم اعتبار الخصومة مكررة في حالة تم رفع ذات الدعوى ضد خصمين مختلفين.
وللمزيد من المعلومات و الاستشارات القانونية، يمكنك الاستعانة بمحام من مكتب الزيات للمحاماة والاستشارات القانونية. وذلك بفضل خبرته الكبيرة في المسائل القضائية بأنواعها. كما يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن مكتب الزيات للمحاماة والتواصل معنا عن طريق الضغط هنا أو من خلال النموذج التالي: