ما هي دعوى الاستحقاق؟
تعرف دعوى الاستحقاق على أنها دعوى يتم رفعها بغرض استرداد عقار مغصوب لصاحبه. كما يشترط لرفع دعوى الاستحقاق أن يكون عقد ملكية العقار أو الأرض مسجلًا بالشهر العقاري. فلا يجوز أن ترفع دعوى استحقاق لملكية عقار أو أرض بموجب عقد ابتدائي عرفي، على عكس دعوى صحة التعاقد مثلًا.
كما تم تعريف دعوى الاستحقاق من قبل محكمة النقض على أنها دعوى يتم رفعها من قبل المالك الذي يتمتع بعقد ملكية مسجل. وترفع هذه الدعوى ضد الحائز المغتصب للعقار، بغرض طلب استرداد العقار منه مرة أخرى. لذلك، لا يجوز أن يقوم صاحب عقد عرفي برفع هذه الدعوى، لأن الملكية لم تنتقل لحزته بشكل رسمي بعد. كذلك، لا يعني ذلك عدم ضمان حق المشتري في ضمان العقار أو الأرض.
فما هي خصائص دعوى الاستحقاق حسب الاستشارة القانونية المقدمة؟
- إن الشرط الأساسي الواجب توافره عند رفع دعوى الاستحقاق أن يكون عقد ملكية العقار أو الأرض مسجلًا. لأن حق الملكية لا ينتقل بين المتعاقدين، ولا بالنسبة لغير، بدون تسجيل.
- كذلك لا يجوز لوارث المشتري الذي لم يقم بتسجيل عقد ملكيته أن يطالب بحقه في التركة أو الإرث منها. فالملكية لم تنتقل بالفعل للمتوفي قبل الوفاة، وبذلك فهي لم تنتقل إلى ورثته لاحقًا.
- كما تهتم دعوى الاستحقاق بالمطالبة بملكية عقار أو منقول.
- بالإضافة إلى أن حق ملكية العقارات في هذه القضايا لا يسقط بالتقادم، لأن حق الملكية حق دائم مؤبد لا يسقط بعدم الاستخدام مع مرور الزمن.
- ويحق للفرد أن يرفع دعوى استحقاق ملكيته منذ صدور حكم صحة التعاقد لصالحه. كما يمكن رفع هذه الدعوى من المالك ضد أي شخص لاسترداد الملكية مهما طال عهد الإنقطاع بهذا الملك.
- كما أن رفع دعوى الاستحقاق يقطع مدة التقادم المكسب. ويمكنك معرفة المزيد عن التقادم بقراءة “استشارة عن أنواع التقادم“.
فتبعًا لما سبق، فإن الملكية حق دائم لكنه قد يسلب بحيازة الغير إذا توافرت شروط كسب الملكية جميعها. لكن، الملكية لا تسقط أبدًا بمجرد الغصب وإجبار صاحب الملكية على التراجع عنها. أما بالنسبة للمال المغصوب، فتسقط أحقية ملكيته بعد مرور خمسة عشر عامًا من إمكانية التعويض عنه حسبما نص عليه القانون المدني.
فمتى لا يصدر حكم الاستحقاق حسب الاستشارة المقدمة؟
- لا يتم تطبيق حكم استحقاق العقار للمشتري الذي سجل عقد ملكيته للعقار قبل صدور الحكم بالاستحقاق.
- كذلك لا يتم تطبيق صدور حكم الاستحقاق إذا تم الإستيلاء على العقار أو الأرض من قبل الحكومة. لكن، يتم تعويض المالك المتضرر بما يساوي قيمة الملكية المنزوعة منه. بالإضافة إلى تعويضه عند تأخير التعويض بقيمة الريع الذي يمكن الحصول عليه في المدة ما بين انتزاع العقار أو الأرض و تعويضه عنه.
- كما لا يجوز لأحد أن يدعي استحقاقه لملكية عقار أو أرض على المشاع، إلا بعد حصول القسمة ووقوع العين في ملكيته. فالإدعاء قبل القسمة وتحديد ملكية الشخص سابق لأوانه. فيترتب على ذلك عدم قبول دعوى الاستحقاق.
وما هو المترتب على حكم الاستحقاق؟
- كما أن استحقاق الملكية يعطي الحق للمشتري الذي صدر الحكم في حقه بأن يطلب تعويض من البائع له، حتى ولو لم يقع خطأ من البائع. لكن، يشترط أن يكون المشتري حسن النية.
- لكن، إذا كان المشتري سيء النية، فيقتصر حقه عند استحقاق الملكية على استرداد ثمن المملوك دون طلب تعويض عن ذلك.
فهل يسقط الحق في الاستحقاق بالتقادم؟
حسبما وضح المستشار، فإن دعوى الاستحقاق التي يقوم أحدهم برفعها لاسترداد ملكه من غاصبه لا تسقط أحقيتها بالتقادم. فتكون الملكية حقًا دائمًا لا يسقط بعدم الاستعمال. كما أن مطالبة المالك بقيمة العقار تعتبر مطالبة بإلزام المدين الغاصب برد الملكية لصاحبها. لكن، في حالة تعذر رد الملكية لصاحبها، يجب تعويض المالك عن غصب ملكيته. كما لا يمكن للغاصب أن يدفع أو ينكر حق المالك في استحقاقه للعقار أو الأرض بالتقادم المكسب طويل المدى.
كما ينتقل إلزام الغاصب برد الملكية لصاحبها من المعتدي إلى ورثته في حالة وفاة الشخص قبل تنفيذ حكم الاستحقاق. لكن يسقط الاستحقاق بين الورثة بمضي أكثر من خمسة عشر عامًا حسبما نص عليه التقادم المكسب. فلا يمكن سماع دعوى الاستحقاق بعد مضي خمسة عشر عامًا عليها في هذه الحالة.متى تمنع دعاوى الأوقاف سماعها؟
وللمزيد من المعلومات حول الاستشارات القانونية، يمكنك الاستعانة بمحام من مكتب الزيات للمحاماة والاستشارات القانونية. وذلك بفضل خبرته الكبيرة في المسائل القضائية بأنواعها. كما يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن مكتب الزيات للمحاماة والتواصل معنا عن طريق الضغط هنا أو من خلال النموذج التالي: