يتعثر العديدون من الملاك عن سداد ديونهم التي قد رهنوا عقاراتهم مقابلها. لذلك، يتم التدخل قانونًا في هذه الأحوال لبيع العقار المرهون في مزاد علني. فكيف يتم بيع العقارات المرهونة؟ كما ما هي الحقوق التي تنتقل لمشتري العقار المرهون؟ كل هذا سيتم عرضه بالتفصيل في هذه الاستشارة المقدمة لكم.
فكيف يتم حفظ حقوق الدائنين كما توضح الاستشارة؟
- فإن الحائز ملتزم بوفاء ديون جميع الدائنين المستحقة على العقار المرهون بمجرد تسجيل ملكيته للعقار، إذا كان المبلغ مستحق الآداء حالًا.
- لكن، إذا كان الدين الذي في ذمة الحائزغير مستحق الآداء حالًا، أو كان أقل من الديون التي يجب سدادها للدائنين، فتختلف هذه الحالة. حيث يجوز للدائنين بعد الاتفاق أن يقوموا بمطالبة الحائز بدفع ما في ذمته بقدر ما هو مستحق لهم لاحقًا.
- ولا يجوز أبدًا للحائز أن يتخلص بتعده بوفاء الدين من خلال التخلي عن العقار. فإذا قام الحائز بإيفاء أي رهن عليه، فإنه يحق له أخيرًا أن يطالب بمحو ما على العقار من قيود.
- كما يحق لكل دائن أن يطالب بحقه في العقار عند تطهيره من قبل الحائز الجديد. فيتم إعطائهم مهلة لمدة ثلاثين يومًا تبدأ من تاريخ آخر إعلان رسمي مع مراعاة توقيت المسافة بين موطن الدائن الأصلي والعقار.
وما هي الصلاحيات التي يتمتع بها مشتري العقار المرهون؟
نظرًا لأن العقار المرهون يخضع للبيع عن طريق المزادن فإن مشتري العقار الجديد لا يكتسب صفة المالك له مباشرةً. فيتم اعتباره حائزًا للعقارمنذ اللحظة التي قد رسى فيها المزاد عليه. وبذلك، يكتسب الحائز الجديد للعقار عدة صلاحيات كالآتي:
- فيجوز للحائز أن يقضي الدين المضمون وجميع ملحقاته، كما يتضمن ذلك جميع المصروفات التي تم إنفاقها في الإجراءات بدايةً من يوم الإنذار.
- فيحل هذا الحائز محل الدائن الذي استوفى دينه وحقوقه. لكن، يحق له المطالبة بأي تأمينات مفروضة على أي أفراد غير المدين.
- كما يجوز للحاجز إذا سجل سند ملكيته العقارية أن يقوم بتطهير العقار من أي رهن قد تم قيده في سجله، حتى ولو تم ذلك قبل مواجهة الدائنين. لكن، يجب عليه إعلامهم مسبقًا بذلك.
كيف يتم إعلان تطهير العقارات المرهونة؟
يجب على الحائز الذي يرغب في تطهير العقار أن يقوم بإرسال إعلانات للدائنين بتنفيذ ذلك الأمر. حيث يجب أن تشتمل هذه الإعلانات على البيانات التالية:
- ملخص سند ملكية الحائز، موضح به بيان نوع التصرف، تاريخه، واسم المالك السابق للعقار وصفته. كما يتم ذكر الثمن في حالة البيع.
- كما يجب توضيح تاريخ تسجيل ملكية الحائز ورقم هذا التسجيل.
- بالإضافة إلى اشتمال الإعلان على المبلغ الذي يقدره الحائز كقيمة للعقارفي حالة البيع الواجب، لكن يجب مراعاة أن لا يقل هذا المبلغ عن الثمن الذي تقدره الحكومة كتعويض في حالات نزع الملكية. بالإضافة إلى وجوب كون المبلغ لا يزيد عن الباقي في ذمة الحائز من ثمن العقار. لكن، يتم تقييم كل رهن على حدى إذا كان العقار مثقل برهون مختلفة.
- كما يجب أن يتضمن الإعلان قائمة بالحقوق التي تم قيدها على العقار قبل تسجيل سند ملكية الحائز، مع توضيح تاريخ هذه القيود ومقدار هذه الحقوق وأسماء الدائنين.
- بالإضافة إلى ذكر استعداد الحائز للوفاء بالديون المقيدة على هذا العقار.
كيف يتم شراء عقار مرهون كما توضح الاستشارة؟
وضح المستشار القانوني خطوات شراء العقارات المرهونة كالآتي:
- فيتم تقديم طلب شراء عقار مرهون من خلال توجيه إعلان للحائز والمالك السابق موقع من مقدم الطلب. كما لا يجوز أن ينحى مقدم الطلب عن طلبه إلا بموافقة جميع الدائنين المستحقين للدين، ويجب بذلك اتباع جميع إجراءات البيع الجبرية.
- ثم يتم إيداع مبلغ كافي لتغطية مصروفات البيع بالمزاد من مقدم الطلب. لكن، لا يمكن استرداد هذا المبلغ في حالة رسو المزاد بثمن أعلى من المبلغ الذي عرضه الحائز.
- كما يلتزم المشتري الذي قد رسى عليه المزاد برد جميع المصروفات التي أنفقها الحائز في سند ملكية العقار، تسجيله، وما قام به من إعلانات. بالإضافة إلى التزامه بالثمن الذي رسى عليه المزاد والمبلغ الذي تم صرفه في إجراءات التطهير. وفي حالة لم يطلب أي أحد ملكية العقار، تؤوول ملكيته إلى الحائز نهائيًا بمجرد دفعه حقوق الدائنين التي يستحقونها عن ذلك العقار.
وللمزيد من المعلومات و الاستشارات القانونية، يمكنك الاستعانة بمحام من مكتب الزيات للمحاماة والاستشارات القانونية. وذلك بفضل خبرته الكبيرة في المسائل القضائية بأنواعها. كما يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن مكتب الزيات للمحاماة والتواصل معنا عن طريق الضغط هنا أو من خلال النموذج التالي: