أثار قانون تصالح العقارات الجديد الذي تم طرحه في 2019 جدلًا كبيراً بين المواطنين، والذي قد عاد إلى الساحة مجددًا بتعديله في عام 2020. فقد اتجه العديد من المواطنين إلى التقدم بطلب تصالح على المخالفات البنائية، خوفًا من العقوبات المفروضة عليهم. ولا يزال بحث الكثيرين عن هذا الموضوع مستمرًا.
فما هو قانون التصالح الجديد؟ وما هي الأبنية المخالفة؟ كما ما هي الخطوات السليمة التصالح؟ وما هي الملفات المطلوبة لذلك؟ والعقوبات التي سيتم تنفيذها لمن يخالف المواصفات المطلوبة؟
أولًا: قانون التصالح:
ينص قانون التصالح الجديد على الآتي: “يجوز للجهة الإدارية المختصة التصالح في بعض مخالفات البناء، التي لا تخل بالسلامة الإنشائية للبناء، وتقنين أوضاعها، والتي ارتكبت قبل العمل بأحكام هذا القانون”
نتيجة لذلك، فإن القرار بالموافقة على التصالح من عدمه يعتمد على تقدير الجهة الإدارية، “الحي”، الذي يقع به العقار المخالف. كما يمكن التصالح مع أي من الأبنية المخالفة، عدا من يوجد به عيوب تضر بسلامة البناء وصحة المواطنين.
ما هي العقارات القابلة للتصالح؟
تختلف إمكانية التصالح على العقارات المختلفة حسب حالات كثيرة. أهمها:
- تغيير الغرض الذي تم لبنائه المبنى، كتحويل المبنى من مجمع سكني إلى مبنى تجاري مثلًا بدون الحصول على موافقة مسبقة.
- التعدي على خطوط التنظيم التي أقرها الحي بالشوارع السكنية الجديدة.
- التعدي على حق الإرتفاق بموافقة أصحاب الحقوق من مالكي العقارات المجاورة.
- مخالفات المباني ذات الطراز المعماري المتميز الغير مؤثرة على حالته العامة، بشرط أن تكون قد تمت قبل اعتبار البناء “إنشاء معماري مميز”. كما يجب الحصول على موافقة الجهاز القومي للتنسيق الحضاري.
- إذا وقع العقار داخل مناطق القيمة المميزة، بدون التأثير على النسيج العمراني بالمنطقة وبموافقة الجهاز القومي للتنسيق الحضاري.
- زيادة الإرتفاع عن ما تسمح به سلطة الطيران المدني والدفاع، بغير تأثير على حركة الملاحة ومصلحة الدولة.
- ما تم على الأراضي المملوكة للدولة عند توفيق الأوضاع قانونًا.
- البناء خارج التكتلات العمرانية المعتمدة بموافقة وزارة الزراعة واستصلاح الأراضي.
متى يحظر التصالح على المباني المخالفة؟
هناك أحوال لا يمكن فيها قبول التصالح بتاتًا نظرًا لمساسها بالصالح العام، وبيانها كالآتي:
- عند الإخلال بالسلامة الإنشائية، لأن ذلك يعرض حياة المواطنين للخطر.
- كما يحظر البناء على الأراضي التابعة لهيئة حماية الآثار والنيل، باعتبارهما من الحقوق العامة لجميع المصريين.
ولكن يجوز التصالح هنا عندما لا يمكن إزالة الأعمال المخالفة، وكذلك عند صعوبة استكمال المستندات المطلوبة. في هذه الحالة، يُعاقب المخالف بدفع ثلاثة أضعاف السعر المطلوب للتصالح في المنطقة التي تمت فيها المخالفة.
كيف تبدأ في التصالح على العقار المخالف؟
- يتجه المالك إلى الحي التابع له العقار، ويقوم بتقديم طلب فتح ملف تصالح باستخدام بطاقته الشخصية وسندات ملكية العقار.
- يُعطَى المالك مهلة مدتها أسبوعين من تاريخه لتقديم الأوراق المطلوبة، وذلك حسب المادة الثالثة من القانون.
المستندات المطلوبة للتصالح:
- مستندات ملكية العقار وصورة ضوئية منها.
- رسم هندسي معتمد للعقار(معماري وإنشائي).
- شهادة سلامة إنشائية (وهو ملف يقوم بعمله المهندس المختص ويتضمن تقرير التربة واللوائح والنوتة الحسابيةوشهادة السلامة)، مع دفع رسوم دمغة لنقابة المهندسين بعد اعتماد الملف.
- إيصالات مرافق –مياه، غاز أو كهرباء- لإثبات تاريخ المخالفة.
- في حالة عدم ثبوت إيصالات مرافق، يتم تقديم على أي مستند بتاريخ المخالفة؛ كشهادة المشتملات، محضر المخالفة أو التصوير الجوي.
- توكيل رسمي للمحامي.
- صورة ضوئية من بطاقة المالك.
- ملف كارتون.
ماذا بعد تجهيز الأوراق؟
- قم بدفع رسوم الفحص.
- انتظر تواصل لجنة السلامة الإنشائية بك لتحديد موعد المعاينة.
- بعد ذلك، يصدر قرار اللجنة النهائي بالتصالح على العقار وتحديد قيمة المخالفة. في حالة الرفض، يتم دراسة الأمر باستفاضة ومحاولة الوصول إلى حل يرضي جميع الأطراف.
كيف يحدد المبلغ المطلوب للمصالحة؟
تحدد قيمة الغرامة تبعًا لعاملين أساسيين:
- أولًا، مساحة المخالفة:
حيث يتم حسابها كالآتي: “مساحة الأرض * عدد الأدوار”. ويتم تصنيف سعر الأدوار حسب النوع؛ سكني، إداري أو تجاري.
- ثانيًا، موقع البناء:
حيث تختلف الغرامة حسب المنطقة الموجود بها العقار. فيتباين سعر المتر حسب ما إذا كانت المنطقة المتواجد بها المبنى المُتصالح عليه قرية أو مدينة، وما إذا كانت بشارع رئيسي أم جانبي. ويختلف سعر المتر حسب قرار محافظ كل منطقة، والذي الذي يتم نشره في الجرائد الحكومية المعترف بها.
كيف يتم قيمة المصالحة؟
يكون دفع مخالفة التصالح عن طريق سداد 25% من إجمالي المبلغ المطلوب، ثم يتم تقسيط الباقي على أربع سنوات عادةً.
ماهي عقوبة عدم التصالح على المخالفات؟
أقرت الحكومة العديد من العقوبات على مالكي العقارات الذين لم يقدموا على التصالح، وكان أبرز هذه العقوبات:
- لا يمكن تسجيل العقارات المخالفة في مصلحة الشهر العقاري إلا بعد التقديم على التصالح عليها.
- قطع المرافق الأساسية (مثل الغاز والكهرباء والمياه) عن العقارات المخالفة، كما نص عليه التعديل الأخير الذي أقره مجلس الشعب في نهاية العام الماضي 2022.
لمزيد من المعلومات حول كيفية التصالح على المباني المخالفة، يمكنك تعيين محام من مكتب الزيات للمحاماة والاستشارات القانونية. وذلك بفضل خبرته الكبيرة في تسجيل العقارات بأنواعها.