يشكوا الكثيرون من ضياع عقود العقارات أو تلفها وعدم قدرتهم على تسجيلها في الشهر العقاري، فكيف تثبت ملكية عقارك بدون عقد؟
انتشر في الماضي اعتماد المواطنين على تسجيل عقود بيع عرفية فيما بينهم لإثبات انتقال ملكية عقاراتهم وأراضيهم. لاحقًا، قد تتلف هذه العقود أو تُفقَد نتيجة عوامل متعددة. نتيجة لذلك، لا يستطيع المالك التصرف في عقاره بدون إثبات قانوني. ولكن لا تقلق ، هذه ليست نهاية الأمر .فيمكنك ببساطة رفع دعوى ثبوت ملكية للإثبات حقك في كسب الملكية العقارية. لكن تأكد من توافر أحد أسباب كسب الملكية العقارية الآتية في حالتك:
أولًا، الإستيلاء:
تضمنت المادة 874 النص الآتي: ” إذا زرع شخص أرضا غير مزروعة أو غرسها أو بنى عليها، تملك في الحال الجزء المزروع أو المغروس أو المبنى ولو بغير ترخيص من الدولة”. إذًا فالإستيلاء –وهو شكل من أشكال وضع اليد- يُكسِب الأفراد الملكية العقارية كذلك. ولكن يجب أن تكون حيازة العقار ووضع اليد عليه بلا نزاع لمدة 15 عامًا على الأقل. على النقيض، تسقط الملكية بعدم استخدام العقار لخمسة أعوام متتالية خلال الخمس عشرة سنوات الأولى من الإستيلاء عليه. ويُعرف هذا البند أيضًا باكتساب الملكية العقارية عن طريق الحيازة أو التقادم.
ثانيًا، الميراث:
عند وفاة الموروث، تنتقل ملكية كل الأموال والعقارات التي امتلكها مباشرة للورثة المستحقين للتركة . وقد أكد على ذلك نص قانون المواريث رقم 77 لسنة 1943 في المادة الأولي منه على ذلك. حيث تضمن المادة التالية: “يُستحَـق الإرث بموت المورِّث أو باعتباره ميتا بحكم القاضي”. لكن، لا يجب على الورثة الإغفال عن إشهار العقار الموروث بالشهر العقاري بعد تقسيم التركة. وذلك لإثبات أحقيتهم في الملكية العقارية محل الإرث.
ثالثًا، الوصية:
أكد قانون المواريث على ضرورة تنفيذ وصية المتوفي في الحدود المسموح بها –بما لا يزيد عن ثلث التركة. وبالتالي، فإن الملكية العقارية تنتقل إلى الموصى له تلقائيًا بتوافر شروط الوصية الواجبة به، حتى و إن لم يكون لديه عقد ملكية.
رابعًا، الالتصاق:
ويعني انتقال ملكية الأراضي التي لا مالك لها إلى أصحاب الأراضي المجاورة بحق الإلتصاق. وهذا يصعب تطبيقه اليوم، ولا ينطبق حتى على الأراضي المجاورة للنيل- والتي أكد القانون على ثبوت ملكيتها للدولة دون الأفراد.
خامسًا، الشفعة:
أخيرًا، يتم اللجوء للشفعة عندما يكون حق الملكية موزع بين أكثر من شخص –كالورثة المتعددين على سبيل المثال.وقد وضحت المادة 935 من القانون المدني أن الشفعة “رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشترى”، وذلك في أحوال محددة لمنع الضرر الواقع على الشفيع من هذا البيع. كما يجب توافر شروط متعددة كالإنتفاع بالعقار محل النزاع وثبوت الملكية خلال مدة البيع.
لمزيد من المعلومات حول كيفية التسجيل العقاري والاراضي وإثبات ملكية العقارات والأراضي، يمكنك تعيين محام من مكتب الزيات للمحاماة والإستشارات القانونية. وذلك بفضل خبرته الكبيرة في تسجيل العقارات بأنواعها والقضايا العقارية المختلفة. كما يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن مكتب الزيات للمحاماة والتواصل معنا عن طريق الضغط هنا أو من خلال النموذج التالي: