يحلم بعض المواطنين بامتلاك عقار ليؤمن حياتهم وحياة أولادهم فيما بعد؟ لكن يتعرض الكثيرين لعمليات النصب، فمتى يكون بيع العقار باطلًا؟
يجب عليك أن تؤمن عملية شراءك للعقار، إما بضمان استخدام العقد الأخضر الجديد أو باستخدام عقد نهائي وتسجيل ملكيتك لهذا البناء في الشهر العقاري. ولكن يمكن أن تتم كتابة عقدك مع بعض الأخطاء في الصياغة ويصبح عقدك باطلًا أو مفسوخًا نتيجة لذلك. وبالتالي، لا تنتقل ملكية العقار لك لاحقًا. فإليك بعض هذه الأخطاء الواجب عليك تجنبها:
أولًا، الثمن:
- طبقًاً للمادة 418، فإن خلو العقد من بند الثمن يُبطل العقد مطلقًا. “الثمن ركن أساسي في عقد البيع لا ينعقد بدونه باعتباره محلاً”.
- يُقبل أن يخلوا العقد من بند الثمن في حالة اتفاق الأطراف عليه صراحةً أو ضمنًا.
- وبالتالي، وجب على الثمن أن يكون جديًا وحقيقيًا وليس صوريًا. فلا يصح البيع إلا إذا كان الثمن مناسبًا للعقار المنقولة ملكيته، ولا يجوز للبائع تحصيل ثمن بخس أقل من المنصوص عليه بالعقد. وذلك طبقا للطعن المقيد برقم رقم 495 لسنة 76ق جلسة 12/5/2013.
- يجب أن يكون الثمن محددًا ومُتَفَق عليه بالتراضي بين البائع والمشتري، ليصح العقد تبعًا لمادة 95.
- كما يجب أن يكون ثمن العقار نقديًا ولا يتم استبداله بغيره، حيث يعتبر ذلك نوع من المقايضة تبعًا للمادة 418.
ثانيًا، تقسيط الثمن:
- طبقًا للمادتين 457 و157، يجب ذكر مكان الوفاء بالثمن إذا كان البيع على أقساط وإلا فإنها مسئولية البائع لتحصيل حقه من المدين. وفي حالة اختفاؤه أو تغيبه، فإن العقد يبطل لعدم وفاء المشتري بالتزامه.
- يُفسخ العقد تلقائيًا عند تسديد أقساط العقار بعد موعدها المحدد. كما يسقط حق البائع في هذا الفسخ عند تنازله عن استلام حقوقه في الوقت المحدد.
- يحق للمشتري منع باقي الثمن وعدم دفعه للبائع عند إخلاله بأحد إلتزاماته. حيث نصت المادة 462 من القانون المدني أن رسوم تسجيل عقود البيع والدمغة وغير ذلك هي مسئولية البائع لا المشتري، ما لم يتم الاتفاق على عكس ذلك.
ثالثًا، الوكالة:
- وتكون هذه الحالة عندما يكون البائع وكيلًا عن المالك الأصلي للعين أو العقار الذي تشتريه، فيجب أن تتوافر هنا الشروط التالية، وإلا فإن العقد يعتبر لاغيًا:
- على التوكيل أن يكون صحيحًا وساريًا.
- يجب أن يكون المالك الأصلي للعقار على قيد الحياة.
- وجب أن يحتوي العقد على بنود توضح السماح للوكيل بالإمضاء على عقود البيع الإبتدائية والنهائية، بالإضافة إلى إعطاء الحق في المخالصة وقبض الثمن.
لمزيد من المعلومات حول ضريبة التصرفات العقارية، يمكنك تعيين محام من مكتب الزيات للمحاماة والاستشارات القانونية. وذلك بفضل خبرته الكبيرة في قضايا البناء وتسجيل العقارات بأنواعها. كما يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن مكتب الزيات للمحاماة والتواصل معنا عن طريق الضغط هنا أو من خلال النموذج التالي: