الملايين من المستأجرين ينتظرون قرار القانون الجديد الذي يحكم بين المؤجر والمستأجر في تمديد عقد الإيجار القديم للمتجر ، مما يجعل من الواضح ما إذا كان سيتم تمديد العقد ،، لذلك سوف نتحدث سويا في مقال اليوم بالتفصيل عن امتداد عقد الايجار القديم للمحلات.
لمن تسري عقد الايجار القديم للمحلات ؟
ينطبق هذا القانون على المرافق المؤجرة للكيانات القانونية غير السكنية (الشركات والمؤسسات والهيئات العامة والخاصة والنوادي والسفارات).
متى يتم إخلاء المستأجر ؟
- حدد مشروع القانون فترة انتقالية مدتها 5 سنوات بعد انتهاء صلاحيتها ، بينما يتم طرد المستأجرين على الفور.
ما الذي سيتغير في قيمة الإيجار خلال 5 سنوات ؟
- ستكون قيمة الإيجار 5 أضعاف القيمة القانونية الصالحة وستزيد بنسبة 15 ٪ سنويا على أساس منتظم.
ماذا يحدث بعد انتهاء الفترة الانتقالية البالغة 5 سنوات ؟
- يلزم مشروع القانون المستأجر بإلغاء قانون تمديد عقد الإيجار القديم للمتجر ، وإذا رفض التسليم ، يمكن للمالك أن يطلب من قاضي المسألة المؤقتة لمحكمة المقاطعة طرد الشخص الذي ينتظر الإخلاء. دون المساس بالحق في التعويض إذا لزم الأمر.
ما مصير من صدر بحقهم حكم بالإخلاء تنفيذاً للحكم الدستوري ؟
- قبل اعتماد القانون الجديد ، اتخاذ قرار نهائي لصالح المالك لطرد المستأجر وفقا لأحكام الدستور ، أي أنه لا يوجد تمديد لاتفاقية الإيجار القديمة للمحل.
- لقد حصلوا على وضع قانوني جديد لا يمكن تغييره وتنفيذه.
- عندما يتم إصدار القانون ، لا يتم إصدار حكم للمالك (القضية معلقة).
- يحق للمستأجرين ، بموجب القانون ، الحصول على فترة انتقالية مدتها 5 سنوات قبل تسليم الوحدة.
هل ينطبق مشروع القانون على الأماكن السكنية والتجارية ؟
- لا ينطبق ذلك لأن حكم المحكمة الدستورية يحدد كيفية إخلاء المباني السكنية والتجارية.
متى سيتم إخلاء المناطق السكنية ؟
- وقد أكدت المحكمة الدستورية العليا في حكمها الصادر عام 2002 إيجار “المنازل”.
- وفاة المستأجر الأصلي أو التخلي عن العقار لا تعني وفاة المستأجر الأصلي إذا كان المستأجر الأصلي على قيد الحياة من زوجته أو أولاده أو أي من والديه (أقارب من الدرجة الأولى).
- من يعيش معه حتى الموت أو الهجر مع مراعاة جميع شروط العقد.
- ولذلك يمتد العقد إليه وليس إلى المستأجر الأصلي، بشرط أنه عند وفاة المستأجر الأخير أو هجره تعود العين المؤجرة إلى المالك الأصلي، مما يعني أن العقد يمتد مرة واحدة فقط.
- ويعني هذا الحكم أنه إذا مات المستأجر الأصلي أو ترك مسكنه المستأجر.
- ينطبق عقد الإيجار فقط على الأقارب من الدرجة الأولى (الأب والأم والأبناء والزوجة) مرة واحدة (أي ليس على أطفالهم).
امتداد عقد الايجار القديم للمحلات ؟
- قضت المحكمة الدستورية ، السبت الماضي ، بدستورية المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير المباني غير السكنية (المحلات).
- ونتيجة الحكم لا ينتهي العقد بوفاة المستأجر الأصلي بل يمتد إلى أقارب الدرجة الأولى والثانية وينتهي العقد بوفاة آخر المستحقين ولمرة واحدة فقط.
هل يتم امتداد عقد الايجار القديم للمحلات في ظل القوانين المصرية القديمة والجديدة ؟
- وفي الواقع فإن العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر يحكمها قانونان، الأول منهما يعرف بالقانون القديم.
- ويسمى بالقانون الجديد الثاني، ولتوضيح ذلك تم إبرام جميع العقود قبل 31 يناير 1996.
- هذا هو تاريخ نفاذ القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن قانون إيجار الأراضي.
- وهذا ما يسمى بالقانون القديم. تخضع العقود الموقعة بعد 30 يناير 1996 للقانون المدني وهو ما يسمى بالقانون المدني.
امتداد عقد الايجار القديم للمحلات بالنسبة لأحكام القانون القديم ؟
- وعقود الإيجار المبرمة بموجب القانونين رقم 121 لسنة 1947 ورقم 136 لسنة 1981.
- لا تنتهي هذه العقود بنهاية المدة، لكن الوضع بالنسبة للمباني السكنية يختلف عن وضع المباني غير المنزلية مثل المحلات التجارية والأماكن.
- أما مكان الإقامة فهذا هو القاعدة الآن وبعد أحكام سابقة للمحكمة الدستورية العليا.
- ويستمر عقد الإيجار عند وفاة المستأجر الأصلي أو ترك العقار لزوجته وأولاده وأي من والديه.
- ويشترط في ذلك أن يقيم أي شخص من هذا القبيل بشكل دائم مع المستأجر الأصلي حتى وفاته أو تنازله عن العقار.
- قضت المحكمة الدستورية العليا في 3 نوفمبر 2002 في الطعن رقم 70 لسنة 18 ق.
- إن التمديد الدائم لعقد الإيجار سيكون غير دستوري، وهذا يعني أنه إذا توفي المستأجر الأصلي قبل 14 نوفمبر 2002،
- وهو التاريخ الذي تم فيه نشر الأحكام الدستورية المذكورة أعلاه.
- ويسري العقد على الزوجة والأبناء والوالدين، الذين يعتبرون المستأجرين الأصليين.
- فإذا مات أحدهم امتد الإيجار إلى زوجته وأولاده ووالديه.
- إذا توفي المستأجر الأصلي بعد 14 نوفمبر 2002.
- يمتد عقد الإيجار مرة واحدة فقط وينتهي بوفاة الشخص الذي تم تمديد العقد له ولا يمتد إلى الحفيد.
هل امتداد عقد الايجار القديم للمحلات للأماكن غير السكنية ؟
- بالنسبة للمباني غير السكنية ، فإنه يتوافق مع قانون 1997 رقم 6.
- ويحد من تمديد عقد الإيجار إلى العقارات المؤجرة للانخراط في الأنشطة التجارية والصناعية والمهنية والحرفية للأزواج والأقارب فقط حتى الدرجة الثانية.
- شريطة أن يتم استخدام العيون في نفس الأنشطة التي شارك فيها المستأجر الأصلي.
- وفقا للعقد ، سواء كانوا من الذكور أو الإناث القصر أو البالغين.
- وينطبق الشيء نفسه إذا تم استخدام شخصيا أو من قبل وكيلها.
- اعتبارًا من 27 مارس 1997 ، اليوم التالي لنشر القانون رقم 6 لعام 1997.
- إذا توفي الشخص الذي تم تمديد عقده بعد هذا التاريخ ، فلن يتم تمديد العقد إلى وريثه ، الجيل الثاني من المستأجر الأصلي.
امتداد عقد الايجار القديم للمحلات فيما يتعلق بأحكام القانون الجديد رقم 4 لسنة 1996 ؟
- العقود المبرمة بعد 30 كانون الثاني (يناير) 1996 – تطبق عليها أحكام القانون المدني ، وتخضع لقاعدة “العقد هو قانون المقاولين”.
- أي أن المؤجر والمستأجر يلتزمان بما شرعا واتفقا عليه في عقد الإيجار.
- من حيث المدة والإيجار ومع جميع الشروط المذكورة في العقد ، يكون لعقد الإيجار قوة السند التنفيذي إذا تم توثيقه حضور الطرفين.
- بمعنى أن التنفيذ يتم بموجب هذا العقد الموثق دون الحاجة إلى رفع دعوى قضائية لتنفيذ شروط العقد.
- وفقًا لتعديل القانون رقم 137 لسنة 2006 ، والذي نُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 11 يونيو 2006 ،
- ويسري اعتبارًا من 12 يونيو 2006 ، أي من اليوم التالي لنشره.
هل الأماكن المفروشة خاضعة لقانون تأجير الأماكن ؟
- من الضروري معرفة ما هو عقد الإيجار ، لأن المادة 558 من القانون المدني المصري تعرف عقد الإيجار بأنه:
- عقد يلتزم المؤجر بموجبه بتمكين المستأجر من الاستفادة من أشياء معينة لفترة زمنية محددة مقابل رسوم المعلومات.
- أما بالنسبة لتعريف الموقع ، فهو كل ما له نوع من الاستقرار وله مساحة يمكن إغلاقها ، والموقع عنصر أساسي في اتفاقية الإيجار.
- ولذلك ، فإن المباني المفروشة لا تخضع عمليا لقانون استئجار المباني.
- هذا يرجع إلى حقيقة أنه يخضع لقانون المباني التجارية ، وليس الشقق.
- كما أنه لا ينطبق على الأرض ، حيث توجد قوانين تنظم القطع الشاغرة.
هل وضع المالك شرطًا في عقد الإيجار يقضي بعدم تمديد العقد لأقارب المستأجر ؟
- ووفقا لما حكمت به محكمة النقض في حكم سابق، فإن مسألة تحديد شروط عدم تمديد “مدة الإيجار” لا يمكن الوفاء بها قانونا ، وإذا حدث ذلك ، فإن الشروط غير صالحة.
- قضت محكمة الإلغاء في حكمها بأن حق المستفيد في تمديد العقد مستمد مباشرة من القانون.
- وعليه ، فإن ما ورد في عقد الإيجار من شرط خاص لتحديد المستفيد من الإيجار يعتبر باطلاً وباطلاً لمخالفته نص أمر متعلق بالنظام العام ، نقض مدني.
وللمزيد من المعلومات حول الاستشارات القانونية، يمكنك الاستعانة بمحام من مكتب الزيات للمحاماة والاستشارات القانونية. وذلك بفضل خبرته الكبيرة في المسائل القضائية بأنواعها. كما يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن مكتب الزيات للمحاماة والتواصل معنا عن طريق الضغط هنا أو من خلال النموذج التالي: