هل يمكن تمليك العقارات للأجانب فى مصر ؟

وفق القانون رقم 230 لسنة 1996 بتنظيم ملكية غير المصريين للعقار المبنية والأراضي الخالية يعد ملكية العقارات من الحقوق التي تفصل بين وضع الأجانب والمواطنين.

حيث يتمتع به ويعترف به البلد المضيف والمجتمع الدولي ، على وجه الخصوص ، الاعتراف بمدى تمتع الأجانب بالحق في الملكية والأرض ؛

هل هو حق معترف به في القانون الدولي يفرض على الدول معاملة الأجانب على أدنى مستوى ،من الحقوق الممنوحة للأجانب في المعاهدات والأعراف الدولية والدول المتحضرة.

أم أنه ترخيص من الدولة ينظم الملكية بما يخدم مصالحها؟

إنه من أهم الموضوعات لأنه يتناول حقًا فريدًا وهو حق التملك.

ولأن الدول ، وخاصة الدول النامية ، بحاجة إلى مزيد من الاستثمار في قطاع العقارات لتحقيق النمو الاقتصادي وخلق المزيد من فرص العمل والحد من الفقر، الاستثمار في العقارات للبلدان النامية والأسواق الناشئة أكثر ضرورة من الاقتصادات المتقدمة.

لذلك ، فإن العقارات هي مخزن للثروة ، ورمز للقيمة ، وتعبير عن مكانة الفرد في المجتمع. إن استقراره في الفضاء يجعله أحد أهم مظاهر السيادة الوطنية في النظام الدولي بشكل عام.

يسمح القانون الدولي العام لجميع الدول ذات السيادة بالحرية الكاملة في امتلاك أموالها والتحكم فيها ، بشكل عام داخل أراضيها ، سواء كانت الأموال المستثمرة محلية أو أجنبية.

ما لم يتفق على خلاف ذلك

ولكن من واجب الدول النامية أن تسعى للتنمية

وبينما يخطط التقدم الصناعي لمستقبله الواعد ، يجب أن توجه السياسة الوطنية نحو توسيع الملكية.

اقتناء واستثمار الأجانب في مختلف القطاعات الاقتصادية بما في ذلك الاستثمار العقاري ، تشمل معظم قوانين الاستثمار الحديثة في البلدان المتقدمة والنامية الفائدة.

ينظم موضوع تملك المستثمرين الأجانب للمشاريع والأراضي وجميع أنواع وأشكال الملكية.

وشجعت الفجوة الكبيرة بين البلدان الصناعية والبلدان النامية البلدان النامية.

إلى الاستثمار الأجنبي (من خلال الاستثمار العقاري) لتمكين الدولة من إنشاء البنية التحتية.

تنفيذ مشاريع طموحة لتحقيق التقدم الاقتصادي والاجتماعي وتنمية المجتمع.

يمكن أن يلعب تشجيع وصول رأس المال الأجنبي دورًا يستحق الثناء للبلدان المضيفة.

هذه الأموال لو كانت في مجال من شأنه أن يساعد في تطوير هذه البلدان

(خاصة في مجال الاستثمار العقاري) في إطار لا يؤدي إلى الهيمنة الأجنبية

إنه يؤثر على الاقتصاد الوطني من ناحية ولا يقوض القدرة الذاتية للمدخرات الوطنية في نفس الوقت.

من ناحية أخرى ، فإنه يساهم في التنمية الاقتصادية.

في ضوء ذلك ، يسعى البلد المضيف إلى تشجيع الاستثمار في مجالات الأولوية الوطنية في اليابان ، بما في ذلك مجال الاستثمار العقاري المتمثل في مشاريع الإسكان والتشييد ، من خلال إنشاء مستويات مختلفة من الوحدات السكنية سواء كانت مملوكة أو مستأجرة ، وذلك بإنشاء مدن سكنية ، من خلال إنشاء مناطق ذات طبيعة خاصة ، من خلال إنشاء مجمعات عمرانية حديثة

أو منطقة صناعية جديدة ، بما في ذلك تجهيز الأراضي وتجهيز المرافق وبيع الخدمات الأساسية على أقساط أو تحديد حقوقك في استخدامها أو تأجيرها.

لتوفير بيئة خصبة للاستثمار في البلد المضيف ، يجب تضمين قانون الاستثمار الخاص به.

تأمين حق المستثمر في امتلاك ما يلزم لإنشاء مشروع استثماري.

يوفر الأجانب رأس المال للاستثمار في الدولة من أجل معاملتهم مثل المستثمرين المحليين.

ويشمل ذلك الحق في امتلاك أو استخدام الأراضي أو العقارات اللازمة لإنشاء المشروع الاستثمار أو التوسع. تكمن أهميته في البحث في المواضيع التالية:

ويتم تعريف الاستثمار العقاري في القانون الوضعي بأنه  من حيث أن هذا الحق مرتبط بطبيعة الإنسان نفسه من حبه للمال ورغبته في التملك.

لهذه الأسباب وغيرها ، يلجأ الأجانب المقيمون في مصر إلى الاستقرار هناك.

من أهمها إطلاق الاستثمارات والمشاريع بأحجام مختلفة ، فضلاً عن الرغبة في العيش فيها.

وشراء منازل للعيش فيها بشكل دائم أو الحصول على مكان دائم لاستقبالهم إذا كانوا يكسبون المزيد

من الحركة إلى الوطن أو دول العالم ، ولهذا حرص المشرعون المصريون على وضع الضوابط. سيسمح لك هذا بامتلاك العقار. نؤكد ذلك بالسطر التالي:

  • اتجه المشرعون المصريون إلى سن قوانين تنظم هذا الوضع والحاجة إلى التملك في مصر.
  • تفضل جمهورية مصر العربية الاستثمار المحلي وتستفيد منه لأنه أحد المصادر الاستراتيجية لتوليد الاستثمار.
  • أخذ المشرعون المصريون ملكية العقارات المبنية من الأجانب سواء كانوا أشخاصًا طبيعيين أو اعتباريين.
  • أو أرض شاغرة في جمهورية مصر العربية لأي سبب آخر غير الإرث.

مع مراعاة أحكام القانون رقم 230 لسنة 1996 بشأن تنظيم ملكية غير المصريين للعقار المبنية والأراضي الخالية.

الملكية في إطار أحكام هذا القانون تعني الملكية الكاملة والملكية الأساسية وحق الانتفاع.

 

اولاً:

1- تملك عقارين كحد أقصى في جميع أنحاء الجمهورية بقصد أن تكون مسكناً خاصاً له ولأسرته ، هذا لا يخل بالحق في التملك الضروري لممارسة الأنشطة الخاصة على النحو المصرح به من قبل السلطات المصرية المختصة.

2- ألا تزيد مساحة كل عقار عن 4000 متر مربع.

3- لا تعتبر الممتلكات من الآثار بموجب قوانين الآثار. (المادة 2)

 

ثانياً:-

يجوز لرئيس الوزراء استثناء الشرطين المنصوص عليهما في الفقرتين 1 و 2 من هذه المادة. لمجلس الوزراء أن يضع شروط وقواعد الملكية على النحو الذي يراه مناسباً. يحدد الوجهات السياحية والمجتمعات الحضرية.

ثالث :-

إذا حصل أجنبي على ملكية مبنى أو قطعة أرض شاغرة في ظل هذه الظروف ، ويلتزم بالبناء عليها في مدة لا تتجاوز خمس سنوات من شهر التصرف فيها ، إذا مررت بهذه الفترة دون البدء في البناء ، فسيتم تمديد فترة الحظر، الفترة المقابلة للتأخير في بدء البناء. (المادة 3)

رابعا: –

لا يسمح لغير المصريين الذين استحوذوا على ممتلكات بموجب أحكام هذا القانون ، التصرف بأي وجه من جوانب فعل إثبات الملكية قبل انقضاء خمس سنوات ومع ذلك ، في الحالات التالية ، يجوز لرئيس الوزراء القيام بذلك من تاريخ الاستحواذ على الملكية. ويقدر إذن التصرف في الممتلكات بانتهاء هذه الفترة (المادة 5).

خامسا:

يحظر التملك الأجنبي في بعض أنحاء مصر ، وخاصة المناطق الحدودية. التقسيم الاداري لشمال سيناء وجنوب سيناء.

لذلك ، يمكن ملاحظة أن القانون يحظر التصرف في الممتلكات بطريقة تجعل غير المصريين ينقلون الملكية.

قبل انقضاء خمس سنوات من تاريخ الاستحواذ ، مع مراعاة الاستثناءات حسب تقدير وزير مجلس الوزراء

بالأحرى ، أي عمل مخالف للأحكام السابقة يعتبر باطلاً تمامًا. النظام العام والأخلاق ،لا يعتمد عليها ولا يجوز نشرها ، ولجميع الأطراف وأعضاء النيابة العامة طلب الحكم في هذا البطلان.

يجب أن تقرر المحاكم بشكل مستقل.

إذا حصل غير المصري على ملكية قطعة أرض شاغرة ، فإنه ملزم ببناء مبنى عليها في مدة لا تزيد عن خمس سنوات.

وإلا تمدد فترة حظر التخريد لمدة مساوية للتأخير في البدء في البناء.

بموجب القانون ، كانت ملكية المناطق الحدودية والمنطقة الإدارية لشمال وجنوب سيناء مقتصرة على المصريين فقط.

أما بالنسبة لغير المصريين فيحق لهم الربح من الأرض لمدة 75 عامًا فقط ، إلى جانب الحق في التملك.

 

مبنية على حق الانتفاع طوال فترة حق الانتفاع والسماح ببيع المرافق المبنية ، مع مراعاة أن يتخذ مشروع التنمية غير المصري شكل شركة مساهمة مصرية باستثناء الأرض المقامة عليها ، لن يتم فرض أي تغييرات على أسماء المؤسسين أو النسب المئوية للشركاء أو حصصهم على الجميع.

أو تعديل أي بند من بنود العقد أو النظام الأساسي أو شكل الشركة أو عرض الأوراق المالية ، الاشتراكات العامة والخاصة ممكنة فقط بعد موافقة وزارة الدفاع ووزارة الداخلية

المخابرات العامة ، الهيئة العامة للاستثمار والمناطق الحرة ، أو هيئة الرقابة المالية.

كما تناول المشرعون المصريون موضوع التسجيل والتوثيق.

تنص القواعد القانونية العامة للعقار في مصر على أن الملكية لا تنتقل بين الأطراف المتعاقدة.

ليس لأي شخص آخر ، باستثناء التسجيل لدى الموثقين والأفلام الوثائقية التي هي وكالات حكومية ، الشخص الوحيد المنوط به تنظيم وتطبيق قواعد ملكية غير المصريين للأراضي والأراضي المصرية.

يوجد مكتب خاص للتوثيق والتوثيق يختص بجميع قضايا التوثيق.

إذا سعى غير المصري لامتلاك عقار بناء أو أرض فضاء وفق أحكام القانون رقم 230 لسنة 1996.

يتم تسجيل الملكية مرة واحدة باسم المشتري وله أيضًا الحق في البيع بموجب قوانين الملكية الأجنبية.

ومع ذلك ، بعد خمس سنوات من تاريخ التسجيل ، يتعين على رئيس الوزراء:

  • إذن بالتصرف في الممتلكات قبل هذا الشرط ولمدة خمس سنوات.
  • للشركات والمكاتب حق تملك الأراضي والعقارات اللازمة لمزاولة أنشطتها
  • أو توسيعها بغض النظر عن جنسية الشركاء أو المساهمين أو محل إقامتهم أو نصيبهم في رأس مالهم
  • ويستثنى من ذلك الأراضي والعقارات الواقعة في المناطق المحددة بقرارات من مجلس الوزراء.

إلا أن هذا القرار يحدد شروط وضوابط التصرف فيها وفقاً للقانون رقم 8 لسنة 1997 بشأن ضمانات وحوافز الاستثمار.

 

القوانين المنظمة لعمل توثيق ونشر وتسجيل العقود العقارية بكافة أنواعها في مصر:

1- قانون التسجيل العقاري رقم 114 لسنة 1964 وتعديلاته.

2- القانون رقم 68 لسنة 1947 بشأن التوثيق وتعديلاته.

3- ينظم القانون رقم 5 لسنة 1964 صلاحية النشر والتوثيق للأموال غير المنقولة.

4- القانون رقم 142 لسنة 1964 بشأن نظام التسجيل العقاري.

5- القانون رقم 230 لسنة 1996 بشأن تنظيم تملُّك غير المصريين للعقار.

 

أهمية تسجيل عقود ملكية العقارات في مصر:

1- السماح للآخرين بمعرفة الوضع القانوني للعقار.

2- حماية سند الملكية وعدم إعطاء البائع أكثر من فرصة للتلاعب أو بيع العقار.

3- لا تقرض البنوك لغير مالك العقار وتعزز الثقة في العقار حيث لا يتم نقل الملكية إلا بالتسجيل.

 

لمزيد من المعلومات حول كيفية التسجيل العقاري والاراضي، يمكنك تعيين محام  من مكتب الزيات للمحاماة والاستشارات القانونية. وذلك بفضل خبرته الكبيرة في تسجيل العقارات بأنواعها. كما يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن مكتب الزيات للمحاماة والتواصل معنا عن طريق الضغط هنا أو من خلال النموذج التالي: