ما هو تعريف دعوى التسليم حسب الاستشارة المقدمة؟
تعرف دعوى التسليم في المادة رقم 435 من القانون المدني على أنها الدعوى التي يتم رفعها كضمان لتنفيذ عقد بيع بين البائع والمشتري، وبالتالي تضمن تنفيذ جميع الآثار المترتبة عليه. فتهدف هذه الدعوى إلى وضع المبيع تحت تصرف المشتري فيتمكن بذلك من حيازته والانتفاع به دون وجود أي مانع يحرم المشتري من حقه في التصرف بالمبيع كمالك جديد له.
لكن، في حالة منع المشتري أو الحائز حسن النية من حيازة العقار، فيحق له رفع دعوى على المغتصب بالتسليم ومطالبته بما يسمى الريع كتعويض له عن عدم الانتفاع بالعقار أو العين. ويمكنك معرفة المزيد عن ذلك بقراءة “استشارة عن دعوى الطرد للغصب” و “استشارة عن دعوى الريع“.
ما هي شروط دعوى التسليم التي وضحها المستشار؟
تم تنظيم الأمور القضائية الخاصة بدعوى التسليم في المادة الثالثة والأربعين من قانون العقوبات. فتقوم هذه المادة بتنظيم سير مرافعات دعوى التسليم. لكن، ينبغي عند ذلك مراعاة جميع الشروط المطلوبة لذلك.
- فقد اشترط القانون المصري أن يكون طلب التسليم هو الغرض الأساسي لرفع هذه الدعوة. كما لا يجوز أن يتبع سياق هذه الدعوى أي مطالب فرعية، لاحتفاظ مطلب التسليم بصفته الأصلية. فإذا كان طلب التسليم تابعًا أو أثرًا لطلب آخر، فإنه يتبع الطلب الأساسي في اختصاصه أمام الحكمة. فمثلًا، إذا تم رفع دعوى إخلاء، فإنه طلب التسليم يكون أثرًا مترتبًا عليها وتابعًا لها. لكن طلب التسليم أو دعوى التسليم التي يتم رفعها بصفة أصلية يتم عرضها أمام اختصاص المحاكم الجزئية.
- كما يشترط أن تكون دعوى التسليم قائمة على عقارات وليس أي منقولات. فلا يجوز رفعها بخصوص نزاع قائم على سيارة أو بائع مثلًا. لأنها ترفع بشكل أساسي لقيمة واختصاص المتنازع عليه.
- كذلك يجب أن يتم إخطار جميع ذوي الشأن برفع هذه القضية. فيكون إبلاغ الخصوم واجبًا على هيئة المحكمة. كما يكون االخصوم في هذه الحالة هم مالك العقار الأول، حائز العقار، وأصحاب الحقوق على العقار كادائنين وأصحاب حق الرهن.
- لكن، إذا لم يتم إخبار الأطراف المذكورة برفع الدعوى وتعذر الوصول لهم من قبل المحضرين تتخذ المحكمة إجرائين رئيسيين. أولهما أنه يتم لصق الإعلان الخاص بإقامة دعوى تسليم لهذا العقار على العقار ذاته. وثانيهما أنه يتم لصق الإعلان بمقر الشرطة التابع له العقار.
وفي حالة الإخلال بأي شرط من الشروط السابقة عند رفع دعوى التسليم، فتخضع الدعوى للقواعد العامة. كما يتم تقدير قيمة الحق المطالب به من قبل الجهات المختصة.
فما هي المحكمة المختصة بالنظر في دعوى التسليم؟
توضح الاستشارة أنه يتم رفع دعوى التسليم كدعوى أصلية أمام المحكمى المختصة لنظر الدعوى. فتختص المحكمة الجزئية بالظر في قيمة الدعوى أيًا كانت قيمة العقار المبيع. فإذا تم تقديم طلب التسليم كدعوى تابعة للدعوى الأصلية أو الطلب الأصلي، لا يتم الرجوع للمحكمة الجزئية. لكن، يتم تقديم الدعوى في هذه الحالة أمام المحكمة العامة، لأن الدعوى الأصلية غير مقدرة القيمة.
كما هل يحق الاستئناف في دعوى التسليم؟
فيحق لرافع دعوى التسليم عند رفضها أن يقوم برفع دعوى استئناف كما وضح المستشار القانوني. لكن، لا يتم تقديم دعوى الاستئناف أمام محكمة الإستئناف الإبتدائية نظرًا لطبيعة دعوى التسليم الخاصة. فيتم تقديم إستئناف دعاوى التسليم أمام محكمة الإستئناف العالي مباشرةً. وهذا ما قد نصت عليه لمادة 43 من القانون.
هل هناك سلبيات لدعوى التسليم؟
فبالرغم من أن دعوى التسليم هي دعوى قانونية، يقوم بعض محترفي الإستيلاء على أملاك الغير باستغلال هذه الدعوى. فيقوم النصاب حينها باتباع الخطوات التالية التي حذر منها المستشار:
- فيقوم المحتال أولًا بتحرير عقد بيع ابتدائي لعقار مملوك للغير. فيقوم كبائع ببيع العقار لمشتري، ويقوم المشتري بالحصول على توقيعات الشهود. ثم يقوم بعد ذلك برفع دعوى التسليم.
- بعد ذلك، يلجأ المحتال في أول جلسة بتقديم محضر صلح بينه وبين المشتري أو الطرف الآخر في القضية.
- فيدعي هنا المحتال أو البائع الوهمي أنه يوافق على التصالح وتسليم العقار للمشتري الجديد. فيتم وقف تنفيذ اتسليم من قبل المحكمة ويمر ميعاد الإستئناف دون تقديمه.
- ثم يصدر الأمر القضائي بعد ذلك لصالح المشتري. كما تأمر المحكمة بتسليمه العقار قانونًا حسبما تم تقديمه.
- فيتفاجأ المالك الأصلي الذي لم يكن على علم بكل ما حدث أن هناك أشخاص غرباء لا يعرفهم قاموا بالاستيلاء على عقاره.
- ثم يلجأ إلى كافة الجهات المسئولة ويقيم دعوى بطلان حكم، وكلها إجراءات تأخذ وقت طويل دون أن يتمكن المالك الأصلي من وضع يده على ملكه. والإشكال الأكبر هنا أن المحتال قد يقوم ببيع ذات العقار لأكثر من شخص، فيتوه حق المشترين ويتورط المالك الأصلي مع كل هؤلاء.
وللمزيد من المعلومات و الاستشارات القانونية، يمكنك الاستعانة بمحام من مكتب الزيات للمحاماة والاستشارات القانونية. وذلك بفضل خبرته الكبيرة في المسائل القضائية بأنواعها. كما يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن مكتب الزيات للمحاماة والتواصل معنا عن طريق الضغط هنا أو من خلال النموذج التالي: