بعد شراء عقار أو عين غير مسجل ملكيته في الشهر العقاري، يجب على المواطنين تسجيل ملكية هذا العقار. فمتى لا يمكن شهر العقار حسب الاستشارة القانونية المقدمة؟ كما ما هي الطريقة المناسبة للرد على ذلك؟ و ما الأوراق والإجراءات المطلوب اتباعها لتسجيل العقد بشكل قضائي عن طريق دعاوى الصحة والنفاذ؟
فمتى يتم اللجوء لدعوى الصحة والنفاذ؟
يضطر المشتري لرفع دعوى الصلح والنفاذ عندما يمتلك البائع عقد مسجل بالشهر العقاري، لكنه رفض القدوم لتسجيل عقد الشراء مع المشتري بشكل رضائي. ويمكنك معرفة المزيد عن هذا الأمر بقراءة ( استشارة عن “متى يسجل العقار رضائيًا أو قضائيًا؟”). كما سهلت التعديلات القانونية الجديدة إجراءات رفع وتسجيل دعاوى الصحة والنفاذ.لكن، أدت هذه التعديلات الجديدة أيضًا إلى زيادة لأسباب التي لا يتم فيها قبول دعوى الصحة والنفاذ.
ما هي إجراءات رفع دعوى الصحة والنفاذ؟
- يتم رفع دعوى الصحة والنفاذ بالتوجه للشهر العقاري أولًا.
- ثم يتم التوجه المشتري للمحكمة للحصول على رقم القضية.
- بعد الحصول على رقم القضية يتم التوجه للشهر العقاري مجددًا لشهر عريضة دعوى الصحة والنفاذ.
- ثم تتم العودة مجددًا للمحكمة وتقديم الاوراق المطلوبة لذلك. ويمكنك معرفة المزيد عن ذلك بقراءة ( استشارة عن إجراءات الصحة والنفاذ).
وما هي الأوراق المطلوب تقديمها عند رفع دعوى الصحة والنفاذ؟
- أصل العقد الذي اشترى به المواطن من المالك السابق.
- أصول عقود ملكية جميع الملاك السابقين أو صور ضوئية من كل منهم إذا لم تتوافر الأصول.
متى يتم رفض تسجيل العقار بالشهر العقاري حسب الاستشارة؟
- إذا كان أساس العقار غير مسجل فلا يمكن قبول دعوى الصحة والنفاذ. أي أنه إذا قام المشتري بشراء عقار غير مسجل من قبل المالك السابق، ولم يكن العقار مسجلًا من قبل المالك الذي قبله والذي قبله حتى نهاية تسلسل الملكية يحدث ذلك. فإنه لا يمكن بأي شكل قبول الدعوى. لأن دعاوى الصحة والنفاذ لا يمكن إصدارها لصالح العقود الإبتدائية التي تمت بناء على وضع اليد. لذلك تقف دعاوى الصحة والنفاذ بذلك.
- كما يتم رفض دعوى الصحة والنفاذ إذا حضر أحد الملاك السابقين للعقار، ليقوم بمخاصمة المشتري على صحة صور العقود الضوئية.فيقوم هذا الشخص بجحد صحة عقد المشتري، بجحده للصورة الضوئية للعقد المحتوي عليه كطرف من الأطراف. فتفقد صورة العقد أهميتها إذا لم يقم المشتري بالرد على إدعاء المالك السابق بجحودها أمام المحكمة، سواء بتقديم أصله أو بتقديم طلب للمحكمة بالنظر في ذلك.
- لكن، يمكن الرد على ذلك بقانون الإثبات بمادتيه 20 و21 الذي ينص على جواز طلب المدعي من الخصم تقديم أصل المستند إذا كان مؤثرًا في الحكم في الدعوى. فيمكن للمشتري هنا طلب الأصل من المالك السابق في حالة تمسك المشتري بتقديم الأصل من المالك السابق. كما يجوز طلب الأصل إذا ترتب عليه مصلحة أو كان مثبتًا للتزامات وحقوق طرفي النزاع.
كما ما هي شروط الدفع بالمادتين 20 و21 من قانون الإثبات؟
يجيز القانون اللجوء للمادتين 20 و21 من قانون الإثبات والتيّ تنصان على جواز طلب أصل عقد الملكية الذي يجحد صحة صورته المالك السابق أمام المحكمة. لكن يجب توافر بعض الشروط للجوء إلى هذا القانون كالآتي:
- فيتم اللجوء لهذا القانون في حالة وجود دعوى قائمة. فلا يمكن طل أصل العقود والمستندات من الخصم إلا بوجود دعوى متداولة. أي أنه يجب وجود قضية قائمة متنازع عليها.
- كما يجوز اللجوء لهذ المادة إذا ترتب على هذا المستند حقوق والتزامات يترتب عليها حقوق الآخرين. فيمكن طلبه لأنه يترتب عليه تكملة تسلسل ملكية الأرض أو العقار وصولًا للمالك الأصلي، وهي التزامات وحقوق أطراف النزاع.
- كذلك يتم طلبه إذا تمسك المشتري بصحة صورة العقد أو المستند المجحود أمام المحكمة.
وما هي إجراءات المطالبة بتقديم أصول المستندات من الخصوم حسب الاستشارة؟
- يجب بمجرد جحد المالك السابق لصحة العقد أو صورة العقد المقدمة للمحكمة، يجب على المشتري أن يقوم بطلب تعديل الطلبات الختامية وإلزام المدعى عليه الي جحد الصورة بتقديم الأصل.
- فتقوم المحكمة عند ذلك بتأجيل الجلسة لتعديل الطلبات الختامية. فيكون التعديل الجديد متضمنًا طلب الحصول على اصحة والنفاذ وإلزام المدعى عليه بتقديم أصل المستند الذي يجحد صحته.
- فإذا لم يقدم المدعى عليه أصل المستند الذي يثبت جحوده للصورة الضوئية، تسري صورة العقد المقدمة للمحكمة ولا يكون هناك أي بطلان عليها أو على أثرها القانوني.
- كذلك يجب تقديم عريضة جديدة تحتوي على أحداث القضية عند تقديم هذا الطلب. كما يجب عند ذلك تقديم بيان تفصيلي ببيانات المستند المتنازع على صحته وذكر أطرافه، تاريخه، وصف العقار المباع وما يترتب على تقديم هذا المستند.
- كما يجب تقديم الدليل على وجود هذا العقد. ويتمثل هذا الدليل في البند الذي ينص على تحرير العقد من نسختين ووجود نسخة مع كل طرف من أطرافه للعمل بها عند اللزوم.
- أو يمكن تقديم وش الحافظة التي تنص على استلام المدعي عليه لأصل العقد بعد الحصول عليها من المحكمة. ويتوافر هذا المستند في حالة عمل صحة توقيع.
- ثم يتم توضيح سبب طلبك للحصول على أصل هذا العقد.
وللمزيد من المعلومات حول الاستشارات القانونية، يمكنك الاستعانة بمحام من مكتب الزيات للمحاماة والاستشارات القانونية. وذلك بفضل خبرته الكبيرة في المسائل القضائية بأنواعها. كما يمكنك أيضًا معرفة المزيد عن مكتب الزيات للمحاماة والتواصل معنا عن طريق الضغط هنا أو من خلال النموذج التالي: